商品房銷售合同糾紛_開發(fā)商惡意起訴想反悔,認購合同究竟有無效力?
2021-11-05 閱讀：229
案情簡介
西安的陳女士在2016年8月以內(nèi)部認購的形式買了一棟房子。當(dāng)時只簽訂了認購合同，但沒有簽訂正式的房屋銷售合同，因為開發(fā)商 xx 公司尚未獲得預(yù)售許可證，但銷售人員承諾很快就會簽訂，所以陳女士確保簽訂了購買合同，并很快支付了全額購買價格。
但是該樓盤在2018年6月8日才取得中國商品房進行預(yù)售管理許可證。同時讓陳女士意想不到的是，xx 公司竟然在11月將自己的法院，以確認合同無效，收回房屋。由于我國近些年西安市的房價一路飆升，如果我們現(xiàn)在丟掉房子，即便是學(xué)生能夠滿足要求開發(fā)商進行賠償經(jīng)濟損失，最終通過獲得的賠償金額也遠遠比不上開發(fā)商重新出售房屋的價款。這就是開發(fā)人員想要驗證合同的原因。
爭議焦點
一、《認購合同》的性質(zhì)
XX公司認為，雙方企業(yè)只是簽訂了認購協(xié)議，并未簽訂正式的房屋進行買賣合同，不能作為認定雙方形成了一個買賣合同管理關(guān)系。
二、《認購合同》的效力
XX公司認為，鑒于雙方在簽訂訂購合同時知道該項目不具備預(yù)售許可證，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛適用法律若干問題的解釋的第二條和城市商品房預(yù)售管理辦法的第六條，該合同自始無效。
律師分析
1.關(guān)于認購合同的性質(zhì)問題。
首先，陳女士所簽的認購合同，記載了商品房坐落位置、房號、銷售管理面積、銷售總價款、付款工作時間及優(yōu)惠活動幅度、雙方進行權(quán)利保障義務(wù)等條款，已經(jīng)發(fā)展具備商品房買賣勞動合同的實質(zhì)研究內(nèi)容，而且我們已經(jīng)支付了全額房款，雙方經(jīng)濟已經(jīng)形成了一個房屋買賣的合同相關(guān)法律社會關(guān)系，應(yīng)當(dāng)認定為買賣合同，而非僅僅是認購合同。
我國司法解釋也對此作出了明確規(guī)定，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛法律適用若干問題的解釋，第五條規(guī)定:”商品房的認購、訂購、保留等協(xié)議，含有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房銷售合同的主要內(nèi)容，且賣方已按協(xié)議收到購價的，該協(xié)議視為商品房銷售合同”.陳女士所簽認購合同正是一個屬于我們這種情形。
2.關(guān)于認購合同是否自始無效的問題
XX公司之所以敢于起訴要求確認合同無效，現(xiàn)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》第二條規(guī)定的若干適用法律問題:“銷售者未取得商品房預(yù)售許可證，并與買受人訂立商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)無效，但取得商品房預(yù)售許可證后方可起訴，可以維持有效”。
而XX公司先起訴，后取得商品房預(yù)售許可證，認為其不屬于企業(yè)有效的情形，自然環(huán)境可以發(fā)展要求我們確認勞動合同行為無效，合同關(guān)系無效的后果自然是一個房屋的權(quán)屬恢復(fù)到之前的狀態(tài)，也就是學(xué)生回到開發(fā)商手里。
如果嚴(yán)格適用法律，似乎開發(fā)商的權(quán)利要求并非不合理，但法律是一個漸進的制度，各部門法都有其基本原則、基本原則和解釋方法，如果從整個法律制度和立法目的出發(fā)，我們就會知道開發(fā)商的權(quán)利要求是不符合法律的。
從立法研究目的上講，預(yù)售許可管理制度主要是為了規(guī)范商品房開發(fā)公司銷售市場秩序，從而可以充分保護購房者的合法權(quán)益，最終達到目的是確保購房者能夠發(fā)展取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，能夠更加順利取得所購買房產(chǎn)的物權(quán)。
本司法解釋規(guī)定的目的也是為了規(guī)范無預(yù)售許可本身的預(yù)售行為，因為無預(yù)售許可的預(yù)售行為的發(fā)生必然會損害國家利益或社會公共利益，特別是在消費者受到欺騙或欺騙的情況下，甚至可能導(dǎo)致社會穩(wěn)定問題。
從立法體系上講，本條規(guī)定進行銜接合同法第五十二條關(guān)于企業(yè)合同管理無效情形的規(guī)定，即違反相關(guān)法律具有強制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的合同自始無效，該“強制性國家規(guī)定”，被司法解釋可以進一步限定為“效力性強制性制度規(guī)定”。所謂“強制性效力條款”，如果強制性規(guī)范規(guī)范了合同本身，即只要合同將絕對損害國家利益或社會公共利益，合同即被視為無效。如果沒有強制性法律規(guī)定進行規(guī)制的是當(dāng)事人的市場環(huán)境準(zhǔn)入資格而非某種產(chǎn)品類型的合同以及行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行社會行為方式而非某類合同行為，對于解決此類合同效力的認定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，不能輕易的認定為無效。
就法律文本的解釋而言，本條第二款半句規(guī)定的“但在訴訟前已取得商品房預(yù)售許可證書者，視為有效”的內(nèi)容，以及該但書中的條款由“可以”授權(quán)，不受“應(yīng)當(dāng)”或“應(yīng)當(dāng)”的限制，其意圖是考慮買受人的意志脆弱地位，并留有法官根據(jù)案情酌情處理案件的余地。
從合同法的基本理論原則看，誠實信用管理原則可以被稱為民法的“帝王條款”，其要求企業(yè)合同當(dāng)事人在訂立、履行勞動合同關(guān)系以及相關(guān)合同終止后的過程中，要講誠實、守信用，以善意的方式?jīng)]有履行合同。合同當(dāng)事人不得以欺詐、欺騙等不正當(dāng)手段謀取利潤。
眾所周知，目前中國本地房地產(chǎn)行業(yè)市場進行價格波動影響較大，出賣人往往都是出于趨利避害的目的，惡意違約的情形較為突出。XX公司在收到全額買入價近兩年后，即使涉案物業(yè)已在訴訟中取得預(yù)售許可，仍堅持合同無效，惡意明顯。訴訟的目的是使買受人的搬家預(yù)期落空而遭受損失，這明顯違背了公共秩序、良好習(xí)慣和誠實信用原則。
因此，XX公司主張合同無效，無論從法律理論依據(jù)企業(yè)或者事實基礎(chǔ)，還是從維護中國商品房市場的正常交易秩序及促進我國商品房市場誠信教育體系需要建立的角度，均不應(yīng)得到相關(guān)法律政策支持。
最后，法庭駁回了 xx 公司的索賠。
律師評論
鼓勵企業(yè)交易是合同法的重要思想精神，合同被確認為無效也就意味著當(dāng)事人在訂立勞動合同管理中所預(yù)期的法律教育效果的否定。在這種情況下，開發(fā)商企圖利用法律的漏洞，損害購房者的利益，違反誠實守信、不受法律認可和支持的商業(yè)行為的基本道德規(guī)范。
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