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在房屋租賃過程中，承租人搞清房屋的現(xiàn)狀是十分必要的，比如房屋產(chǎn)權(quán)證明、是否存在違建、是否存在抵押等等。這些都直接關(guān)系到承租人使用房屋的穩(wěn)定性及合法權(quán)益的維護(hù)。特別是商鋪?zhàn)赓U更要小心這一問題。如果承租人在不知情的情況下租到了無產(chǎn)權(quán)的房屋，該如何維權(quán)呢？

當(dāng)事人：A公司

委托訴訟代理人：京云律師事務(wù)所律師

2020年4月，A公司與B公司簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，雙方約定B公司將某商鋪出租給A公司用于門店經(jīng)營(yíng)。B公司保證房屋系合法建筑，可注冊(cè)登記，可用燃?xì)狻５谘b修過程中，A公司發(fā)現(xiàn)涉案商鋪中多數(shù)區(qū)域?qū)儆谶`章建筑，該房屋無法進(jìn)行工商注冊(cè)，也無法使用燃?xì)狻Ｓ捎趨f(xié)商無果，A公司訴至法院。

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

B公司作為出租方，未提供出租房屋的產(chǎn)權(quán)證明，也未提供相應(yīng)的建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)。因此法院認(rèn)為，A公司請(qǐng)求確認(rèn)涉案房屋無產(chǎn)權(quán)部分的合同條款無效的訴訟請(qǐng)求合法有據(jù)。

B公司在履行合同中存在違約行為，致使A公司簽訂合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，因此A公司有權(quán)解除合同。

法院認(rèn)為，A公司與B公司對(duì)租賃合同部分無效均存在過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，其中B公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。B公司違約導(dǎo)致合同有效部分解除，因此應(yīng)對(duì)合同解除承擔(dān)全部責(zé)任。合同無效和解除后，B公司應(yīng)退還A公司押金和租金。

B公司應(yīng)按責(zé)任比例賠償A公司因合同無效和解除而遭受的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)此，法院按照合同有效部分的租賃面積占合同約定面積的比例，確定違約金的金額。

最終，法院判決雙方合同解除；B公司退還A公司租金、押金、改造保證金45萬元；B公司賠償A公司各項(xiàng)損失45萬元；B公司支付違約金1.4萬元。

最高法關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋：

第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

在租賃房屋時(shí)，大家要提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。簽約前一定要認(rèn)真檢查租賃的房屋狀況和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證信息，避免租到無合法權(quán)屬證明的房屋，給日后的生活或經(jīng)營(yíng)帶來麻煩。若承租的房屋屬于“違建”，雖然可主張合同無效，但承租人也要對(duì)自身的過錯(cuò)的部分承擔(dān)一定的責(zé)任，這一點(diǎn)大家要明辨。必要時(shí)也可請(qǐng)律師通過法律途徑來維權(quán)。