為省中介費(fèi)，他們跳單私下交易……
2023-05-05 閱讀：905 京云律師
獨(dú)家包銷合同期間
買賣雙方數(shù)次磋商未達(dá)成交易
合同期滿后迅速自行完成交易過戶
網(wǎng)簽合同價(jià)款明顯低于磋商價(jià)款
買賣雙方是否構(gòu)成“跳單”
且看法院如何評(píng)判
王女士購(gòu)入涉案別墅的價(jià)款為960萬元。后王女士欲出售該別墅，遂與某房產(chǎn)中介公司簽訂了《獨(dú)家包銷合同》，約定獨(dú)家包銷期限從2021年12月1日起至2021年12月31日止，委托交易價(jià)格（扣除中介費(fèi)后實(shí)收）不得低于1550萬元；交易成功后，王女士將按成交價(jià)的1.5%向房產(chǎn)中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)等。
獨(dú)家包銷合同簽訂后，房產(chǎn)中介公司向梁先生推介涉案別墅。梁先生在中介人員帶領(lǐng)下，先后兩次到現(xiàn)場(chǎng)看房，對(duì)房源表示滿意，且在房產(chǎn)中介公司引薦下，與王女士見面洽談交易事項(xiàng)。期間，梁先生還與房產(chǎn)中介公司簽訂了《居間服務(wù)協(xié)議書》，約定交易成功后，梁先生將按成交價(jià)的1.5%向房產(chǎn)中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)。直至12月28日，梁先生對(duì)涉案別墅出價(jià)至1500萬元，但王女士不同意調(diào)低售價(jià)，故獨(dú)家包銷期限屆滿前，雙方未達(dá)成交易。
2022年1月，中介人員先后詢問王女士與梁先生是否有繼續(xù)交易的意向：梁先生于1月7日表示不再購(gòu)買涉案別墅；王女士于1月25日表示將價(jià)款提至不低于1600萬元。1月26日，王女士與梁先生就涉案別墅簽訂了交易價(jià)格僅為930萬元的《存量房買賣合同》，并順利完成交易過戶手續(xù)。根據(jù)梁先生提交的證據(jù)，雙方是在另一家中介公司的工作人員協(xié)助下完成交易過戶手續(xù)，但買賣雙方并未與該中介公司簽訂房屋買賣三方協(xié)議，梁先生也僅支付了1萬元作為服務(wù)報(bào)酬。
房產(chǎn)中介公司知悉后上述情況后提起本案訴訟，主張王女士與梁先生上述行為構(gòu)成“跳單”，請(qǐng)求王女士、梁先生二人分別向其支付中介服務(wù)費(fèi)23萬元。
廣州市增城區(qū)人民法院一審判決：王女士、梁先生分別向房產(chǎn)中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)11萬元，駁回房產(chǎn)中介公司其他訴訟請(qǐng)求。
廣州市中級(jí)人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。
“跳單”是一種行業(yè)俗語(yǔ)，指委托人與中介公司訂立委托協(xié)議并接受中介人服務(wù)后，為少交或不交中介費(fèi)，利用中介人提供的資源信息或服務(wù)，繞開中介人直接與相對(duì)人訂立合同。為保障中介人的合法權(quán)益，約束違背契約精神的不誠(chéng)信行為，民法典第九百六十五條對(duì)“跳單”行為進(jìn)行了法律規(guī)制。
具體到本案中，按照獨(dú)家包銷合同約定，中介公司未能在獨(dú)家包銷期滿前促成房屋買賣交易，無權(quán)獲取中介報(bào)酬。但本案交易雙方在獨(dú)家包銷期滿后不到一個(gè)月即達(dá)成交易，交易價(jià)格不但比業(yè)主放盤價(jià)少了620萬，同時(shí)比獨(dú)家包銷期間買家最后提出的交易價(jià)少了570萬元，甚至比業(yè)主購(gòu)入價(jià)少了30萬元，且買賣雙方經(jīng)一、二審法院多次釋明均拒絕提供交易流水。此外，另一家中介公司僅收取1萬元的報(bào)酬，該價(jià)格顯著低于廣州市中介服務(wù)費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以上種種不合常理的交易行為，實(shí)難讓法院采納買賣雙方不存在“跳單”行為的主張，因此判令買賣雙方應(yīng)當(dāng)向中介公司支付報(bào)酬。
提醒，在中介公司勤勉履責(zé)的前提下，買賣雙方應(yīng)當(dāng)恪守中介服務(wù)合同的約定，支付中介報(bào)酬或者支付中介公司從事中介服務(wù)支出的必要費(fèi)用，不應(yīng)當(dāng)利用中介公司提供的交易機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)，為逃避支付中介費(fèi)，故意繞開中介公司私下交易。買賣雙方“跳單”的行為，是不尊重中介公司的勞動(dòng)成果、有悖于誠(chéng)實(shí)守信原則的違約行為。另外，“跳單”行為可能增加房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)，如買家“一房二賣”等，買賣雙方最終可能既要支付中介報(bào)酬，還要卷入房屋買賣合同糾紛中，最終可能在時(shí)間、精力、金錢等多方面得不償失。
《中華人民共和國(guó)民法典》
第九百六十一條 中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。
第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。
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