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上海開展“198工業(yè)用地減量化”行動(dòng)，青浦掀起廠房“拆遷潮”

      上海的減量化行動(dòng)自2015年陸陸續(xù)續(xù)的開展，主要是針對工業(yè)耗能、污染較大，且經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)能力低的企業(yè)進(jìn)行關(guān)停。2017年的7月，這股潮流涌向了嘉定區(qū)的某工業(yè)園區(qū)。林先生等五人恰在該園區(qū)承租了廠房，各自營生。他們在此已經(jīng)租賃多年，且有一部分的廠房還是自己建造起來的，就這樣，6月的一份告知單徹底改變了五家小工廠的經(jīng)營狀況。告知單上說，根據(jù)市區(qū)兩級政府對華新鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合治理工作的推進(jìn)要求，需要對全鎮(zhèn)范圍內(nèi)的違章建筑進(jìn)行拆除，你單位已經(jīng)列出拆除計(jì)劃，請?zhí)崆白龊冒徇w工作。

      之后，有關(guān)單位就針對該園區(qū)的廠房進(jìn)行了評估，并出具了評估報(bào)告，同年的8月，華新鎮(zhèn)建設(shè)用地減量化工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和園區(qū)的負(fù)責(zé)人簽訂了《建設(shè)用地減量協(xié)議》，該協(xié)議載明，按照青浦區(qū)“198”用地減量化工作的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)協(xié)商雙方達(dá)成一致協(xié)議。協(xié)議簽訂后，園區(qū)的出租方就拿到了補(bǔ)償款。

       根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，廠房拆遷中，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償是給實(shí)際在這里經(jīng)營的租戶的，也就是說本來這部分的補(bǔ)償款中，是有林先生等五人的廠房搬遷費(fèi)用的。林先生在聽到要搬遷的消息后，也在積極的跟房東協(xié)商搬遷補(bǔ)償費(fèi)用，無奈，對方遲遲拖延時(shí)間，以各種理由推脫不給。直到房屋被強(qiáng)拆，林先生等5人還是沒有拿到合理的補(bǔ)償。他們本來抱著協(xié)商的目的的，不想跟對方對簿公堂，但是對方的態(tài)度和作法實(shí)在讓人憤怒和心寒。無奈之下，林先生只能委托專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)，幫助維權(quán)。

律師們奔波往返，數(shù)次開庭，據(jù)理力爭，終獲合理補(bǔ)償

       以閆老師為核心的團(tuán)隊(duì)律師在接到案子后，絲毫沒有懈怠，第一時(shí)間就開展調(diào)查取證。林先生告訴我們，此處的廠房都沒有相應(yīng)的產(chǎn)證、建設(shè)規(guī)劃及施工許可等手續(xù)。閆律師認(rèn)為，基于違章建筑的租賃合同是無效的，出租人和承租人對此都有過錯(cuò)，現(xiàn)因土地減量化辦理，作為實(shí)際的承租人有相應(yīng)的搬遷等費(fèi)用，具體數(shù)額要綜合租賃面積、合同履行、減量補(bǔ)償以及原、被告雙方的過錯(cuò)大小來進(jìn)行估算。經(jīng)過閆老師的一番分析，林先生等人總算把懸著的心落下來了。功夫不負(fù)有心人，從立案到收到判決書，一年半的時(shí)間里，終于等到了5戶委托人的勝訴判決書。

在綜合整治的大政策下，我們該如何維權(quán)？

      現(xiàn)如今，上海作為全國的規(guī)范性城市，各個(gè)方面都需要領(lǐng)先，特別是在城市建設(shè)上。其中，企業(yè)的發(fā)展及在推進(jìn)過程中，解決建設(shè)與環(huán)保自建的關(guān)系上，有個(gè)別的地方還是操之過急。早些年，對那些小企業(yè)或者是存在遺留問題的臨時(shí)建筑“一刀切”，只是為了當(dāng)年的政績，全然不顧來上海打拼的外地投資人和老百姓的生計(jì)。這種釜底抽薪的政府做法更是激起了大眾的不滿。2015年以來，結(jié)合“五違四必”區(qū)域環(huán)境綜合整治工作，已淘汰劣勢企業(yè)700多家。在這樣大勢所趨、勢如破竹的政策環(huán)境之下，是否還有討論“拆違”的法律空間所在？

      可是我們又看到了這樣的報(bào)道描述：“凌晨3時(shí)，長夜未盡，松江城管機(jī)動(dòng)中隊(duì)的隊(duì)員已在洞涇磚橋批發(fā)市場整治攤販；披著晨曦，早上6時(shí)半，他們又轉(zhuǎn)戰(zhàn)在九亭鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境綜合整治大會(huì)戰(zhàn)的啟動(dòng)儀式上；驟雨初歇，甚囂塵上，九富開發(fā)區(qū)10多處拆違現(xiàn)場都看到了他們維持秩序的身影。前天晚上10時(shí)隊(duì)員還在洞涇磚橋批發(fā)市場整治……”這些統(tǒng)統(tǒng)都是違法行為。面臨這種情況，老百姓是不是就束手無策了？

      當(dāng)然不是。我們大多數(shù)人在簽訂租賃合同的時(shí)候，很少會(huì)考慮拆遷等因素，所以基本上都沒有特殊的約定，合同無約定情況下，處理征收與租賃關(guān)系的關(guān)鍵在于國家征收行為有無侵害承租人的租賃權(quán)。侵害的應(yīng)先解決征收補(bǔ)償關(guān)系，再解決租賃關(guān)系；未侵害的，可先解決租賃關(guān)系。

      所以，在正常的租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人獲得租金收益，承租人通過占有、使用房屋而獲取利益。一旦租賃房屋遭遇征收，租賃標(biāo)的物將不復(fù)存在，導(dǎo)致的直接后果就是基于該房屋形成的租賃關(guān)系無法繼續(xù)履行，承租人無法繼續(xù)占有、使用、收益房屋，可能致使承租人投入的裝修成本付之東流，并帶來相應(yīng)的營業(yè)、損失。國家的征收行為合法侵害了承租人的租賃權(quán)，對于由此導(dǎo)致的裝修、搬遷、營業(yè)等損失，國家理應(yīng)給予一定的量化補(bǔ)償。

      不過這兩年，我們也遇到不少約定很明確的租賃合同，對于已經(jīng)約定的，以約定內(nèi)容優(yōu)先。

      然而不論是否有約定，各位老板都要清楚自己承租的廠房情況，年限，以及是否有產(chǎn)證，不要為了貪圖一時(shí)的便宜吃了大虧。