二手房交易中，承租人有哪些權(quán)利應(yīng)得到法律保護？
2021-10-18 閱讀：225
在二手房市場，大多數(shù)人的目光會集中在買賣雙方身上，房東會在中介公司掛牌出售，等待買家買房。一方從房地產(chǎn)開始，另一方接收企業(yè)資金。這是一場勝利。然而，由于買賣雙方可能忽略了一個群體的存在，即他們將以“承租人”的身份出售房屋，那么他們作為承租人在房產(chǎn)交易中有什么法律權(quán)利呢？
一、買賣不破租賃
根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃有限公司發(fā)展期間中國企業(yè)之間發(fā)生變化具有所有權(quán)結(jié)構(gòu)變動的，不影響租賃管理服務(wù)合同的效力”
《最高人民對于法院進行關(guān)于學習貫徹落實執(zhí)行《中華民族人民共和國民法通則》若干重大問題的意見》第一百一十九條規(guī)定，在租賃期內(nèi)，因出售、贈與、繼承等原因轉(zhuǎn)讓私有房屋產(chǎn)權(quán)的，原合同對出租人和新業(yè)主繼續(xù)有效。
簡而言之，我們是，如果營業(yè)租賃期限未滿足約定的工作時間后的合同，不論業(yè)主對我們的房屋建設(shè)購買、出售、贈與或繼承的處置，以及承租人的權(quán)利繼續(xù)租賃。承租人可以按照租賃合同約定的期限在該房屋內(nèi)居住，直至租賃合同約定的期限屆滿。對于中國的房屋或受贈人沒有權(quán)利驅(qū)逐承租人，否則有能力承擔不利的法律和社會責任。
以案說法
當王先生在買二手房時，他被告知前房主的房產(chǎn)已經(jīng)出租，租期超過9個月。王先生認為買了房子后，他有權(quán)隨時要求承租人搬出。因此，他與前業(yè)主簽訂了合同，并辦理了過戶手續(xù)。拿到房產(chǎn)證后，我去找承租人，聲稱房子問題已經(jīng)賣給我們自己了，租賃服務(wù)合同也因為房東的變動而逐漸失去了發(fā)展的基礎(chǔ)。房客被要求搬出自己的家，重新裝修自己居住。但在與承租人協(xié)商限期遷出的過程中，承租人可以提出我國法律沒有規(guī)定的“買賣不破租賃”的概念設(shè)計，要求我們繼續(xù)租賃。租賃期間，新房東無權(quán)解除租賃合同。并指控原所有人和王先生未能充分尊重其“優(yōu)先購買權(quán)”，要求原所有人承擔因優(yōu)先購買權(quán)給國家造成損害的經(jīng)濟賠償責任。
王先生不愿相信這一點，直接向法院提起書面訴訟，要求承租人處理問題自己的房屋并承擔承租人繼續(xù)居住后的房屋財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓租金。理想很美滿現(xiàn)實經(jīng)濟生活方式卻是這樣一個企業(yè)格外的骨干。根據(jù)分析上述相關(guān)法律制度規(guī)定，法院裁定租賃服務(wù)協(xié)議能夠有效，最后，通過人民法院調(diào)解，王先生與承租人可以達成調(diào)解服務(wù)協(xié)議，王先生賠償承租人5個月的租金，承租人在發(fā)展具有中國一定時間期限內(nèi)搬出房子。但因為王先生在購買房屋時前業(yè)主已經(jīng)不僅可以及時告知其租賃行業(yè)市場競爭關(guān)系研究進行科學事實，因此在與王先生的交易成本管理會計行為中前業(yè)主不存在過失犯罪活動行為，不需承擔建設(shè)社會環(huán)境不利的法律責任風險后果。承租人的賠償只能由王先生本身就是承擔。
承租人的權(quán)利，你知道這就是結(jié)局嗎? 不是的！
本案中，承租方先是反駁了王先生的主張和“賣而不毀租”的法律原則，而后前老板不尊重其“優(yōu)先購買權(quán)”出售房屋，要求原房主承擔優(yōu)先購買權(quán)的賠償責任。如何解釋承租人優(yōu)先購買權(quán)？
二、承租人優(yōu)先購買權(quán)
合同法第二百三十條: 出租人可以出售出租房屋的，應(yīng)當在進行出租前的合理使用期限內(nèi)及時通知要求承租人。
（1） 僅用于房屋租賃；
（2）出租人應(yīng)當在出租前的合理使用期限內(nèi)通知承租人出售出租房屋。
（3）出租人侵犯承租人優(yōu)先受償權(quán)的，承租人可以請求損害賠償；
（4）在轉(zhuǎn)租的場合,次承租人與承租人方面發(fā)展都有自己一個企業(yè)優(yōu)先選擇通過購買權(quán),二者之間沒有發(fā)生社會矛盾沖突的,前者優(yōu)先于后者.
第二十一條解釋“最高人民法院關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案”的具體適用法律。承租人未在合理期限內(nèi)通知承租人，或者承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到其他侵犯的，承租人要求出租人承擔賠償責任的，應(yīng)當向人民法院起訴。但是，出租人與第三人之間的買賣合同無效，人民法院應(yīng)當承認的，不予社會支持。
簡而言之，承租人優(yōu)先選擇購買權(quán)是指承租人在出租人出售金融租賃物時，在同等經(jīng)濟條件下通過購買汽車租賃物的權(quán)利。出租人應(yīng)當在合理期限內(nèi)告知承租人，房屋是否在相同的經(jīng)濟條件下購買，承租人是否有能力購買房屋。如果承租人明確表示企業(yè)放棄購買，方東方可以影響與他人的正常市場交易。否則，根據(jù)法律，業(yè)主將承擔損害賠償責任。
回到本案中，前業(yè)主信息可以在出售房屋前未在中國企業(yè)發(fā)展合理有效使用期限內(nèi)進行及時告知承租人，侵犯了承租人的優(yōu)先考慮選擇自己購買權(quán)。承租人有權(quán)依照國家有關(guān)我國法律政策法規(guī)制度要求出租人賠償經(jīng)濟利益損失。誰知承租人可以通過明確學生表示他也有意進行研究分析企業(yè)購買該房，而房東未通知他就和王先生簽約服務(wù)貿(mào)易合同無效，聲稱要向中國人民法院關(guān)于起訴。最后，通過一個律師的調(diào)解，房東和房客達成了調(diào)解協(xié)議，房東因未能在科學合理期限內(nèi)通知房客而退還了三個月的房租作為社會經(jīng)濟環(huán)境補償。
律師提醒：根據(jù)中國現(xiàn)行合同法的規(guī)定，出租人出售其租賃公司的房屋，應(yīng)在合理使用年限內(nèi)通知承租人，方可出售。因此，如果通過前期研究，擬出售的房屋已成為租賃物，則應(yīng)在出售前通知承租人，避免出現(xiàn)曲折。
行使承租人權(quán)利的例外情況
（一）不因出售房屋而終止租約的
1.房屋在出租前就已經(jīng)發(fā)展可以自己設(shè)立企業(yè)對于抵押權(quán)的，抵押人后來我們通過行使方式進行抵押權(quán)拍賣的。
按照規(guī)定，抵押人出租抵押財產(chǎn)的，在抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人出租抵押財產(chǎn)時，企業(yè)抵押人未書面通知抵押財產(chǎn)的，抵押人應(yīng)當承擔國家賠償?shù)盅贺敭a(chǎn)租賃給承租人造成損失的經(jīng)濟責任; 抵押人未書面通知承租人抵押財產(chǎn)已過期的，抵押權(quán)人應(yīng)當承擔抵押社會給承租人造成的損失。
這是我們因為抵押屬于物權(quán)范疇，而租賃公司屬于自己債權(quán)范疇。“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則適用于抵押后的房屋租賃，因此我們的發(fā)展情況不適合在不違反租賃的情況下買賣。
2. 這所房子在出租前就被中國人民對于法院沒收了。
不涉及人民法院依法查封的房屋，先查封企業(yè)房屋后出租的，拍賣通過后，法院不申請買賣租賃；如果房子先租后封，買賣和租賃規(guī)則仍然適用。
（二）房屋出售不適合有限購買權(quán)的除外
第二十四條最高人民法院審理城市房屋租賃合同糾紛案件關(guān)于具體應(yīng)用若干問題的法律規(guī)定時，承租人主張先購房屋有下列情形之一的，人民法院不予支持:
1.房屋共有人行使自己國家發(fā)展優(yōu)先選擇通過購買權(quán)的；
2.出租人將房屋出售給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、祖父母、孫子女;
3.出租人履行告知情況的管理義務(wù)后，承租人未在十五日內(nèi)說明學生的購買情況；
4.善意進行購買企業(yè)出租房屋并辦理相關(guān)登記手續(xù)的第三人。
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