【北京房產律師】簽訂購房合同，時隔四年之久都無法交房，最終法院判決賣方賠償80萬。
2022-08-15 閱讀：954 京云律師
2015年9月13日，邰某(買受人)與曹某（出賣人）經某房地產公司簽訂《某市房屋買賣合同》和《補充協議》， 約定購買位于某市的公寓一間，并且明確了雙方責任義務。同日，邰某支付給曹某定金5萬元，并收到曹某出具的收條一張。此后在2015年9月19日和12月31日,邰某分別向曹某支付定金45萬元和30萬元。
畢竟是為了解決子女上學問題才要買房，但是都已經過了4年了，2019年房子還沒蓋起來，更別提當初約定的過戶了。心急之下，邰某在2019年11月15日發出催告函，催促曹某依法履行合同，但曹某并未在合理期限內妥善解決。房子拿不到手，賣方也不積極解決，無奈之下，邰某經多方打聽咨詢，前來京云律師事務所委托律師代理維權。
接到委托后，京云律師第一時間對當事人進行了安撫，此后利用豐富的辦案經驗，通過詢問當事人掌握了案件事實，快速理清了辦案思路，最后精準找出了對本案有利的證據、證人、法律規定。京云律師代理邰某向法院提起訴訟，請求法院依法判令被告返還原告支付的定金80萬元和承擔合同中約定的違約責任款100萬元。
在庭審期間，被告辯稱，自己同意解除雙方簽訂的某市房屋買賣合同，但是不應對邰某承擔違約責任。
一、曹某同意解除房屋買賣合同，退還80萬元定金。曹某在2019年被告知房屋已經無法建成，因此和邰某聯系協商退還邰某的定金80萬元，但是邰某不同意只退定金，以致拖延至今，曹某在整個過程當中已積極履行了自己的義務。
二、曹某并未存在違約行為，不應給付違約金。如今房屋一直沒有建成，雙方約定的過戶條件一直未能成就，所以也并非像邰某所稱是故意不配合交付房屋，因此曹某沒有違約行為，不應承擔違約責任。
三、合同中所約定的違約金比例過高明顯，違反了相應法律規定，雙方在房屋買賣合同中所約定的違約金總為總房款的50％，即上百萬元，該違約金的數額明顯違反了最高約定，不應超過損失30％的相應法律規定，認為違約金比例過高，申請減少違約金數額。
京云律師認為：邰某與曹某就交易房屋簽訂的《某市房屋買賣合同》及《補充協議》，是當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效合同。當事人就合同解除及解除時間協商一致，不違反法律規定，確認合同于2020年5月27日解除。
合同解除后，尚未履行的，終止履行。曹某同意退還邰某定金，符合法律規定。雙方當事人對交易房屋未建致使合同不能繼續履行進而導致合同解除無爭議。曹某作為出賣人，不能履行交付房屋的合同義務雖源于開發商未建交易房屋，但仍構成違約，應當按照合同約定的方式向邰某承擔違約責任。邰某要求曹某償付違約金的主張，存在合同及法律依據。就違約金數額，本以實際損失為基礎，兼顧交易房屋情況等綜合因素，根據公平原則酌定為80萬元。
上訴人曹某不服法院判決，向某市中級人民法院提起上訴。
在二審期間，曹某辯稱，邰某僅出示定金利息損失，并未提供充分證據證實其實際損失達到80萬元，此外80萬元遠高于邰某實際損失，違約金數額應以其實際損失為基礎；曹某提出邰某的實際損失應以定金利息的1.3倍為限，故不同意一審法院酌定給付80萬元違約金。
京云律師認為：曹某作為房屋買賣合同的出賣人，具有完成交易，向買受人交付房屋的主要義務，現曹某因開發商的原因，無法向邰某交付房屋，已不能實現邰某購買房屋，取得房屋所有權的合同目的。因此，曹某無法履行交付房屋的合同義務構成違約，應當承擔違約責任。一審法院結合雙方合同約定、邰某實際損失、交易房屋過程及實際情況，根據公平原則酌定違約金數額并無不當。結合雙方房屋買賣合同中對于定金數額、違約責任的約定及合同履行實際情況綜合考慮，一審法院酌定的違約金數額合理。
曹某返還邰某定金八十萬元；曹某償付邰某違約金八十萬元
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