商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中到底要注意哪些內(nèi)容？ 商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)有法律效力嗎?
2021-11-03 閱讀：163
伴隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆行情，在商品房交易中，當(dāng)開(kāi)發(fā)商承建的項(xiàng)目不具有銷售條件時(shí)，常常采用先與購(gòu)房者簽訂預(yù)購(gòu)協(xié)議等方式，在取得預(yù)售許可證后再簽訂正式版本的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。盡管這種交易模式促進(jìn)了房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但是在另一方面，由于雙方在購(gòu)房過(guò)程中需要簽訂多份合同，或者未等正式合同簽訂雙方便因是否繼續(xù)交易無(wú)法達(dá)成共識(shí)導(dǎo)致后續(xù)交易無(wú)法完成，此時(shí)雙方便會(huì)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)等協(xié)議產(chǎn)生認(rèn)定糾紛，這也成為商品房違約糾紛中最常見(jiàn)糾紛模式之一。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中到底要注意哪些內(nèi)容？商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)有法律效力嗎?
2016年7月19日，周先生與北京環(huán)亞房地產(chǎn)有限公司簽訂協(xié)議，在周先生前支付5萬(wàn)元押金。協(xié)議內(nèi)容包括房屋所在地、銷售方式和價(jià)格，但對(duì)具體支付方式、房屋交付等主要內(nèi)容沒(méi)有明確的協(xié)議。而后中國(guó)北京環(huán)亞置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司進(jìn)行通知其于2016年8月6日交房款，并告知其交清首付款120萬(wàn)元以及之后我們才能通過(guò)簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》。收房后，環(huán)亞房地產(chǎn)股份有限公司提供了修訂版本和附加條款，以強(qiáng)制執(zhí)行周先生合同。合同中也出現(xiàn)了如下的霸王條款：環(huán)亞置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司企業(yè)以其他經(jīng)紀(jì)管理公司通過(guò)名義騙取排卡費(fèi)3萬(wàn)元；隱瞞信息交易以及房屋建筑已經(jīng)被抵押的事實(shí)；隱瞞了委托他人裝修等事實(shí)，后雙方對(duì)合同主要內(nèi)容有爭(zhēng)議：周先生可以認(rèn)為我們先前商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)僅為意向表達(dá)，要求他們解除商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并退還定金。環(huán)亞房地產(chǎn)有限公司被要求繼續(xù)按照申購(gòu)的內(nèi)容履行，最終雙方未能簽訂商品房預(yù)售合同并被法院受理。
根據(jù)《最高國(guó)家人民對(duì)于法院進(jìn)行關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解決案件可以適用相關(guān)法律制度若干重大問(wèn)題的解釋》第五條：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議需要具備《商品房銷售企業(yè)管理工作辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要研究?jī)?nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)沒(méi)有按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
通過(guò)總結(jié)《好運(yùn)法》處理的大量此類案件，以及司法實(shí)踐中關(guān)于任命與本協(xié)議之間的區(qū)別和確定，同樣的觀點(diǎn)是，大多數(shù)案件并沒(méi)有嚴(yán)格或局限于文本協(xié)議中使用的名稱，如認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、保留書(shū)、意向書(shū)、備忘錄、框架協(xié)議等，而是基于“名義上的責(zé)任”的理念，以當(dāng)事人使用的名稱和術(shù)語(yǔ)為線索，側(cè)重于協(xié)議中所載的各項(xiàng)條款。但對(duì)于企業(yè)不同的條款在區(qū)分研究?jī)烧咚鸬淖饔弥饕矫妫笾掠腥N裁判工作思路：
第一,判決的內(nèi)容，如果案件包含了合同的主要內(nèi)容或必要條款，即使當(dāng)事人明確同意簽訂正式合同等，也應(yīng)被視為本合同或本合同;
第二,是意思決定的觀點(diǎn)，認(rèn)為我們應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分尊重當(dāng)事人的意思表示，如果一個(gè)當(dāng)事人之間存在問(wèn)題明確的將來(lái)訂立本約的意思，如明確約定相關(guān)工作事項(xiàng)發(fā)展需要企業(yè)繼續(xù)磋商或需要他們將來(lái)簽訂新的合同等相關(guān)法律條款，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)具有十分接近，也應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約；
第三,種是折中觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容和當(dāng)事人的意向進(jìn)行綜合判斷。一方面，是否包含合同的主要內(nèi)容是最重要的因素，同時(shí)，是否有正式合同的保留、期待和簽署等表達(dá)。
作為我國(guó)購(gòu)房者而言，訂立預(yù)約書(shū)的目的之一就是企業(yè)為了置購(gòu)房屋，除非一個(gè)特殊教育情況，一般我們都會(huì)帶來(lái)希望在訂立完預(yù)約后繼續(xù)簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)雙方合同，因此在中國(guó)簽署商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)注意認(rèn)購(gòu)書(shū)中的關(guān)于農(nóng)村房屋及房款等主要研究?jī)?nèi)容，越詳細(xì)越好，并將其固定在協(xié)議中。有條件的最好是委托專業(yè)的房地產(chǎn)律師全程陪同，以免產(chǎn)生后續(xù)不必要的麻煩。
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