房產糾紛案例
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2023年3月29日，“京云說房”系列專題文章《房子過戶第二天，拆遷公告下發(fā)，賣家想反悔？法院有判決》一文。筆者通過案例介紹，結合法律條文深入淺出的剖析，給出切實可行的建議，可謂是干貨滿滿。
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全文如下
隨著人們生活水平的提高，不少人通過買房、換房改善了生活環(huán)境，如果賣房后，房屋被納入征收范圍了，那賣房者可以反悔嗎？徐先生就遇到了這樣的情況，我們來看看他的故事。
家住寧波的徐先生想在當?shù)刭I房，于是通過中介公司了解到姜女士想售房。經過雙方多次溝通和看房后，徐先生對這套房子很滿意。買賣雙方達成一致，簽訂了《房屋買賣合同》，徐先生支付完房款后，姜女士也為徐先生辦理了過戶。可誰知道，就在過戶完的第二天，相關部門就出公告說房子所在的這片小區(qū)被納入征收范圍。徐先生還沒來得及高興，麻煩就找上門來了。因為姜女士得知此消息后悔了，而且說要取消交易，理由是現(xiàn)在出了征收公告，今時不同往日，情況發(fā)生了變化，認為徐先生和中介公司肯定事先得知要拆遷，卻故意隱瞞，沒有對自己說明情況。她要根據(jù)情勢變更原則解除兩人的合同。徐先生覺得不能因為要征收姜女士就出爾反爾，況且兩人已經簽了房屋買賣合同，他不同意解除。溝通無果后，不甘心的姜女士就把徐先生和中介公司訴至法院，要求確認《房屋買賣合同》無效，并要求徐先生返還房屋。那么，姜女士想要解除合同的訴求會被支持嗎？
其實，姜女士的想法可以被理解，自己頭一天剛賣完房，征收公告第二天就出來了，一夜之間虧損了上百萬，換誰也不愿意，但她的訴求恐怕難以得到法院支持。
庭審時徐先生稱：“房子是姜女士主動出售的，自己是通過中介公司與姜女士簽訂的《房屋買賣合同》，這是兩人真實的意思表示。其次，簽合同時，這套房屋面臨征收的消息在當?shù)匾呀洷娝苤坎豢赡懿恢獣裕瑳r且自己已經將房款全額付清，并在辦理過戶手續(xù)時又在姜女士的要求下另支付了 2 萬元房款，房子也過戶給了自己，《房屋買賣合同》已經履行完畢，不適用情勢變更原則。最后，房屋征收工作尚在進行中，還沒有取得大部分被征收戶的簽字同意，最終會不會征收尚無定論，姜女士主張解除合同違背了誠信原則。”
中介公司認為，是姜女士主動要求出售涉案房屋，并且出售意愿強烈，幾次找到他們詢問賣房進展加以催促。姜女士與徐先生簽訂的《房屋買賣合同》確實是雙方真實意思表示，不存在強買強賣情形，也不存在他們與徐先生合起伙來故意欺瞞姜女士的情形。
我們先來了解一下什么是情勢變更原則，這個原則是指合同成立并生效以后，因不可預見或不可歸責于合同雙方當事人的事情發(fā)生，導致合同的基礎動搖或者喪失，若繼續(xù)履行合同將導致顯失公平，從而允許當事人變更或者解除合同的一項救濟手段。雖然我國法律規(guī)定了情勢變更原則，但是在本案件中，考慮到姜女士長期居住在這里，通過房屋所在社區(qū)的其他住戶了解到，在此之前就已經較長時間流傳要被拆遷的消息。姜女士為出售房屋，在包括本案中介公司在內的多家中介機構掛牌，她對于房屋的基本情況應有所了解，并且在賣房定價時是考慮到此點后確定的價格，所以姜女士對于這套房子可能面臨拆遷有一定的預見性，而且徐先生和姜女士都已經完成了付款和過戶，合同已經履行完畢，并不存在繼續(xù)履行合同對她不公平的情形，所以姜女士不能依據(jù)情勢變更原則要求解除合同。
而且我國法律規(guī)定，只要符合這三個條件民事法律行為就是有效的：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違反公序良俗。
綜上，徐先生和姜女士簽訂的《房屋買賣合同》已經發(fā)生效力，而且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，并不具備合同無效事由。因此，法院駁回了姜女士的訴求。
在出現(xiàn)類似的買賣合同糾紛時，合同中的每項條款，每個措辭都很重要。房屋買賣無小事，無論是買房人還是賣房人，在交易過程中均應小心謹慎，提前做好功課。在簽訂合同前充分了解關于房子以及市場相關情況，才能簽訂合同，建議委托專業(yè)律師幫忙把關，從而更好地保障自己的權益，以免陷入不必要的糾紛。
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