房產糾紛案例
近日，上海市虹口區人民法院審理了一起房屋買賣合同糾紛案，就雙方爭議的定金索要問題進行審理，并判決賣家鄭某按照定金2萬元向買家支付。
賣家鄭某經中介公司介紹與買家朱某達成房屋買賣意向，并且三方共同簽署了房地產買賣居間協議。協議中約定朱某需支付2萬元的購房定金。不久后朱某便將定金支付給中介公司，由中介公司代為保管。后因種種事宜，鄭某不愿再出售該房屋，三方磋商未果后決定不再交易。
朱某認為協議不能履行的原因在于鄭某，且在簽署三方協議后由中介公司代收其額外支付的10萬元定金。朱某共計支付定金12萬元。在鄭某不愿出售房屋的情況下，中介公司已將12萬元定金退還給朱某。因認定是對方的過錯，朱某將鄭某起訴至法院，要求解除三方協議，另要求鄭某按照定金罰則的規定，向自己再支付12萬元。
鄭某稱房屋不再出售，同意解除三方協議。其確實要求朱某將2萬元定金支付給中介公司，由中介公司代收，但并未要求朱某額外支付10萬元定金。因此即使賠付雙倍定金，也只同意向朱某再支付2萬元。
因本案協議系三方簽署，且中介公司作為定金代收方，與本案有利害關系，法院通知中介公司作為第三人參加訴訟。中介公司稱，鄭某曾多次電話告知己方，要求向朱某另收10萬元定金，故中介公司通知朱某并實際累計收取了12萬元定金。其后，中介公司已經全額退還定金12萬元。同意解除三方協議，并認為應由鄭某向朱某支付12萬元。
法院審理后認為，各方均同意解除三方協議，故三方協議應予解除。鑒于協議不能繼續履行的原因在于鄭某不愿繼續出售房屋，鄭某應當承擔違約責任即向朱某退還定金。但朱某提供給法院現有證據并不能顯示鄭某多收10萬元定金，據此只能認定房屋買賣的定金應為2萬元。鑒于中介公司代收定金并已實際退還，故鄭某應再向朱某支付2萬元。
以案說法
定金是當事人為保障債權實現，而以給付金錢行為作為債務履行的擔保。法律規定，定金合同在完成定金交付時成立，因此定金合同屬于實踐合同。
定金的數額由當事人約定，如果實際交付的定金與約定的定金數額不一致，則以實際交付的定金作為定金數額。但是，定金數額不能超過主合同標的額的20%。如果合同順利履行，則關于定金數額的確定不會產生實際意義，畢竟定金最終都落實到合同總價款中。但如果在合同履行過程中違約，不愿繼續履行合同，則定金數額的確定則會對應支付的款項產生影響，此處涉及到了定金罰則的應用。
定金罰則是違約責任的表現形態之一。債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。在鄭某與朱某的案件中，因為沒有證據證明中介公司應鄭某的要求額外代收定金10萬元，所以定金數額仍為2萬元，鄭某應向朱某支付的款項也應為2萬元。
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