商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件,怎樣合理合法的主張自己當(dāng)初所約定的交房驗(yàn)收條件呢？
2021-10-08 閱讀：526
近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌宕起伏，商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件持續(xù)增加，其中因?qū)环織l件認(rèn)知不同而引起的合同違約責(zé)任糾紛不在少數(shù)。那么怎樣才能合理合法的主張自己當(dāng)初所約定的交房驗(yàn)收條件呢？
2012年6月，張某與上海某房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，約定將正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的一套商品房預(yù)售給張某。雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》，約定公司應(yīng)在2013年9月30日前交付驗(yàn)收合格的房屋，并對(duì)相關(guān)違約事項(xiàng)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，張某付清全部購(gòu)房款。2013年10月，商 品房經(jīng)有關(guān)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)等單位驗(yàn)收合格，同意投入使用。同月，房地產(chǎn)公司通知張某接收房屋。張某以公司未能提供商品房消防驗(yàn)收合格手續(xù)為由拒絕接收房屋。
2013年12月，上海市公安消防大隊(duì)出具了建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)，確認(rèn)該房屋消防驗(yàn)收基本合格。房地產(chǎn)公司于2014年6月再次通知張某接收房屋，但張某辦理交房手續(xù)時(shí)，公司要求他交納從2014年11月起包括物業(yè)管理費(fèi)在內(nèi)的相關(guān)費(fèi)用，張某再次拒絕收房，并向法院起訴。經(jīng)法官調(diào)解，被告房地產(chǎn)公司就逾期交房向原告張某作出了一定補(bǔ)償，張某撤回起訴。
一般情況下，《商品房買(mǎi)賣合同》均明確約定房屋交付使用的條件為“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”，實(shí)踐中，人們對(duì)竣工驗(yàn)收合格包括經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格不持異議，但對(duì)是否還應(yīng)包括消防等專項(xiàng)驗(yàn)收合格，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主往往存在截然不同的意見(jiàn)。
而在法律上，消防驗(yàn)收與商品房交付之間關(guān)系界定依據(jù)主要有：
《消防法》： 第九條 建設(shè)工程的消防設(shè)計(jì)、施工必須符合國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位依法對(duì)建設(shè)工程的消防設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。
第十三條 按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案：................................依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（2011）：第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
從法條和形式要件來(lái)看，消防驗(yàn)收的確是必須的，但是實(shí)踐中卻存在著兩種不同的觀點(diǎn)：
1.無(wú)論購(gòu)房合同是否將消防驗(yàn)收約定為交房條件，都不能免除開(kāi)發(fā)商在交房前遵照消防法規(guī)定報(bào)請(qǐng)消防監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行消防驗(yàn)收的法定義務(wù)。消防法將消防驗(yàn)收合格作為房屋交付的法定條件，是防止開(kāi)發(fā)商把帶有消防隱患的工程交付給購(gòu)房者的強(qiáng)制性規(guī)定，故真正交付應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為消防驗(yàn)收合格時(shí)間。
2.依據(jù)《消防法》以及國(guó)家公安部規(guī)章：建設(shè)單位應(yīng)在取得工程竣工驗(yàn)收合格之日起七日內(nèi)將消防設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收備案受理系統(tǒng)報(bào)公安消防機(jī)構(gòu)錄入進(jìn)行備案。這意味著，消防驗(yàn)收從審批制改為備案制。自此以后，不必由公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收，而是由當(dāng)事人直接進(jìn)行驗(yàn)收，然后報(bào)公安消防機(jī)構(gòu)備案。由此可見(jiàn)，建設(shè)工程未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任，但其法律后果并不必然影響商品房買(mǎi)賣合同。
這兩種觀點(diǎn)在實(shí)踐中都有對(duì)應(yīng)案例適用，因此公說(shuō)公有理婆說(shuō)婆有理。
但無(wú)論如何，針對(duì)此情況，在此提醒廣大購(gòu)房者：
1.重視合同簽訂過(guò)程，認(rèn)真了解合同文本相關(guān)條款的真實(shí)含義，以便明確雙方權(quán)利義務(wù)。商品房買(mǎi)賣合同版本極具專業(yè)性，對(duì)于大多數(shù)普通當(dāng)事人來(lái)講難以理解和把握，但該合同涉及大筆財(cái)產(chǎn)交易，不能以“看不懂”作為忽視自身權(quán)益的理由，到問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)再尋求法律幫助，希望以對(duì)方顯失公平、存在欺詐等自己訴稱的理由主張合同無(wú)效或賠償損失。作為合同一方當(dāng)事人，可以提出以取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為雙方約定的交房條件。
2.合同履行中，明確自己和對(duì)方權(quán)利義務(wù)履行的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，依照合同約定執(zhí)行，不要因?yàn)樽约菏韬鰧?dǎo)致對(duì)方逾期責(zé)任無(wú)法主張，自己履約行為出現(xiàn)違約。此時(shí)再希望通過(guò)主張合同條款不合法、不合理來(lái)規(guī)避己方責(zé)任，往往也是無(wú)濟(jì)于事。
3.針對(duì)開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，消防驗(yàn)收的問(wèn)題是否作為拒絕收房理由這個(gè)問(wèn)題，建議按照合同約定從嚴(yán)認(rèn)定，即如果沒(méi)有特別約定，知悉拒絕收房可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。并且結(jié)合交房時(shí)房屋的實(shí)際使用條件，是否能滿足使用目的，達(dá)到使用條件，保證實(shí)質(zhì)公平的角度來(lái)做出判斷。
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