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　　由于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整、環(huán)保政策和安全政策的強(qiáng)化所帶來的房屋征收與拆遷活動(dòng)日漸頻繁。毫無疑問，房屋征收與拆遷已成為城市建設(shè)和發(fā)展的重要活動(dòng)。而在諸多征收拆遷活動(dòng)中，企業(yè)征收拆遷是一個(gè)比較復(fù)雜的問題。由于企業(yè)征收拆遷，不僅需要考慮企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況更需要考慮拆遷后企業(yè)恢復(fù)重建過程中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn)，再加之企業(yè)拆遷背后所隱藏的巨大的商業(yè)價(jià)值以及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)與本地政府之間千絲萬縷的聯(lián)系，使許多企業(yè)家在面臨征收拆遷問題時(shí)，容易投鼠忌器、左右搖擺，錯(cuò)失談判良機(jī)，最終陷入困境。北京京云律師事務(wù)所，憑借其多年企業(yè)征收拆遷方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，在此幫助您一步步揭開企業(yè)征收拆遷的神秘面紗。本文在此，將重點(diǎn)介紹湖南省企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)耐ㄐ星闆r，對(duì)于湖南省各地市中不同的規(guī)定，還需結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行分析。

        

　　一、湖南省企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱《征補(bǔ)條例》)以及《湖南省實(shí)施<國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>辦法》(《湖南省征補(bǔ)辦法》)的有關(guān)規(guī)定，湖南省企業(yè)在拆遷征收過程中，能夠獲得的補(bǔ)償項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　(一)房產(chǎn)、建筑物及土地補(bǔ)償

　　根據(jù)《湖南省征補(bǔ)辦法》及各地市出臺(tái)的相關(guān)征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法，對(duì)于企業(yè)房產(chǎn)建筑及土地補(bǔ)償，一般可采取貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。由于不同的補(bǔ)償方式，對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)損失、安置補(bǔ)助費(fèi)用等其他費(fèi)用會(huì)有所不同，需結(jié)合企業(yè)本地的征收拆遷政策以及企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況作出判斷。

　　1、房產(chǎn)及其他建筑物補(bǔ)償

　　企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性用房主要有工業(yè)廠房和倉庫,也有職工宿舍和辦公房，具體的補(bǔ)償面積以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)闅v史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。企業(yè)房產(chǎn)及其他建筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)評(píng)估報(bào)告，主要考慮被征收房屋及建筑物的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價(jià)值的因素。

　　2、土地補(bǔ)償

　　企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式多種多樣，除以劃撥、出讓方式取得土地使用權(quán)外，還有的是在改制過程中，把土地 使用權(quán)折價(jià), 作為企業(yè)資產(chǎn)所得。此外，通過租賃城市用地，甚至以鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)企業(yè)形式租用集體土地者也大量存在。對(duì)于企業(yè)而言，最大的資源就是土地資源，但是無論是《征補(bǔ)條例》還是《湖南省征補(bǔ)辦法》均沒有對(duì)土地價(jià)值及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。而對(duì)于集體土地上企業(yè)的拆遷關(guān)于土地的補(bǔ)償一般按評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償，具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如果企業(yè)為承租人或者第二承租人，就會(huì)涉及到與土地使用權(quán)人誰有權(quán)獲得土地補(bǔ)償?shù)膯栴}，補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)以證書或租賃合同為準(zhǔn)。

　　(二)設(shè)備、設(shè)施補(bǔ)償

　　設(shè)備、設(shè)施的搬遷補(bǔ)償價(jià)值，主要是指在設(shè)備搬遷過程中因拆卸、包裝、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試等所花費(fèi)用，以及原設(shè)備基礎(chǔ)尚存價(jià)值的損失，即假定設(shè)備從原地拆卸下來安裝到新地點(diǎn)在保證其正常工作狀態(tài)和運(yùn)行性能的前提下所花費(fèi)的客觀合理的直接費(fèi)用。根據(jù)《湖南省征補(bǔ)辦法》第十二條的規(guī)定，對(duì)于設(shè)備的搬遷費(fèi)以及設(shè)備因搬遷喪失使用價(jià)值，首先應(yīng)由房屋征收部門與被征收人參照相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定，若協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)評(píng)估確定。另外，湖南省內(nèi)各地級(jí)市也制定了相關(guān)的征收補(bǔ)償實(shí)施辦法，對(duì)于設(shè)備、設(shè)施搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)定。例如長(zhǎng)沙、湘潭、衡陽三地的規(guī)定，基本上是對(duì)于可搬遷設(shè)備，一般根據(jù)搬遷實(shí)際情況評(píng)估后確定補(bǔ)償費(fèi)用;對(duì)于無法搬遷或者無法恢復(fù)使用的設(shè)備，則按相關(guān)規(guī)定通過評(píng)估直接確定補(bǔ)償費(fèi)用;對(duì)于已廢棄的設(shè)備，則不予補(bǔ)償。

　　(三)停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償

　　根據(jù)《湖南省征補(bǔ)辦法》第十四條的規(guī)定，對(duì)于企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)直接損失，每月按照被征房屋評(píng)估價(jià)值的7‰給予補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)期限，按照實(shí)際停產(chǎn)停業(yè)的月數(shù)進(jìn)行計(jì)算。如果企業(yè)認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，那么應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供被征收前上一年度實(shí)際經(jīng)營(yíng)效益及相關(guān)證明材料，由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估結(jié)果給予補(bǔ)償。

　　應(yīng)當(dāng)注意的是，如果擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，則存在征收時(shí)不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn);如果擅自改變非住宅房屋用途的，則會(huì)有按照原有用途計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失的風(fēng)險(xiǎn)。因此，京云律師提醒您，當(dāng)您所在區(qū)域準(zhǔn)備進(jìn)行征收時(shí)，請(qǐng)注意核實(shí)您的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的相關(guān)信息以及近年的納稅憑證，并注意搜集、妥善保存其他相關(guān)證據(jù)，以便在征收過程中提高協(xié)商標(biāo)準(zhǔn)，獲得滿意的補(bǔ)償。

　　(四)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)用及搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用等

　　臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)一般是在采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換并實(shí)行過渡安置方式中進(jìn)行約定。根據(jù)《湖南省征補(bǔ)辦法》第二十條、第二十一條的規(guī)定，一方面如果在過渡安置期間自行解決周轉(zhuǎn)用房的，則按照設(shè)區(qū)的市、縣市制定的標(biāo)準(zhǔn)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。另一方面，如果未按期交付房屋，從逾期之月起，若企業(yè)自行解決周轉(zhuǎn)用房，過渡期限延期12個(gè)月以內(nèi)的，按照標(biāo)準(zhǔn)的150%支付;過渡期限延期超過12個(gè)月的，按照標(biāo)準(zhǔn)的200%支付。若政府提供周轉(zhuǎn)用房，除繼續(xù)提供周轉(zhuǎn)用房外，過渡期限延期12個(gè)月以內(nèi)，按照標(biāo)準(zhǔn)的50%支付;過渡期限延期超過12個(gè)月的，按照標(biāo)準(zhǔn)的100%支付。

　　京云律師提醒您，根據(jù)您選擇的補(bǔ)償方式不同，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)用并不是必須由政府支付給您的費(fèi)用項(xiàng)目。如根據(jù)《衡陽市中心城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第三十二條的規(guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)與臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)只計(jì)一項(xiàng)，不得重復(fù)計(jì)算。對(duì)于被征收人實(shí)施貨幣補(bǔ)償或一次性現(xiàn)房安安置的，不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)。另外，各地可以結(jié)合本地實(shí)際情況，對(duì)此費(fèi)用的具體支付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)定。因此，您可以結(jié)合企業(yè)所在地的實(shí)際征收拆遷政策及相關(guān)規(guī)定，計(jì)算具體數(shù)額。

　　對(duì)于搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，一般由各市按照實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)定。

　　(五)人員遣散及安置費(fèi)用

　　本部分費(fèi)用在《湖南省征補(bǔ)辦法》中并沒有進(jìn)行規(guī)定，根據(jù)律師的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合其他省的慣例做法，對(duì)于此部分費(fèi)用可以結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、人員構(gòu)成以及后期重建等具體情況，有理有據(jù)地向征收部門進(jìn)行主張。一般企業(yè)搬遷的，需要支付工人停工期間的基本工資和社保費(fèi)用或者相關(guān)生活補(bǔ)助費(fèi)用。若因國(guó)家征收而導(dǎo)致勞動(dòng)合同無法繼續(xù)履行，企業(yè)還存在按照勞動(dòng)合同法的相關(guān)規(guī)定，支付勞動(dòng)者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的風(fēng)險(xiǎn)。

　　綜上所述，企業(yè)征收拆遷補(bǔ)償所涉及的補(bǔ)償種類及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)各地具體的規(guī)定及企業(yè)的相關(guān)情況存在一定的差異。另外，企業(yè)征收拆遷因考慮企業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊因素，談判協(xié)商幾率更大，效果更好。

       北京京云律師事務(wù)所具有多年拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套時(shí)間短、效率高、能快速提高補(bǔ)償?shù)木S權(quán)方法。通過訴訟及談判，給拆遷人施加壓力，為企業(yè)爭(zhēng)得與拆遷人同等的談判地位，為企業(yè)爭(zhēng)取合理的拆遷補(bǔ)償。同時(shí)，京云律師在進(jìn)行拆遷工作中還注意維護(hù)企業(yè)的各方社會(huì)關(guān)系，讓企業(yè)贏了補(bǔ)償、也贏了關(guān)系，為企業(yè)拆遷后繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供保障。