安徽房屋拆遷案例:購買農(nóng)村土地遇到拆遷糾紛，京云拆遷律師二審助力勝訴。
2022-04-22 閱讀：587 京云拆遷律師
法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不能隨意轉賣給其他人，只能轉讓使用權。 那么購買了農(nóng)村土地后遇到拆遷糾紛就該怎么處理呢。 我們來看看京云律師如何幫助當事人勝訴的。
2011年6月4日，王女士等五人與熊先生等四人簽訂協(xié)議，協(xié)議上約定王女士等五人購買熊先生等四人位于合肥市蜀山區(qū)××十里店村××村民組的房屋上下各5間（包括樓梯、水井）。王女士并非該村村民。
2018年9月21日，合肥市蜀山區(qū)人民政府實施征拆項目，王女士購買的五間房屋被列入征拆范圍。。2018年11月7日，合肥市高鐵西站片區(qū)城中村改造項目現(xiàn)場指揮部發(fā)布了《搬遷公告》。井崗鎮(zhèn)政府對拆除案涉房屋予以拆除。王女士不服該拆除行為，訴至法院，要求確認被告對原告房屋實施強制拆除的行為違法，并由被告承擔本案訴訟費用。原審法院認為，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，不得向本集體經(jīng)濟組織成員之外的人出售、轉讓宅基地房屋。故原告提供的房屋買賣協(xié)議不能證明其是案涉房屋的合法產(chǎn)權人或用益物權人。原告提供的證據(jù)不能證明其是案涉房屋的合法的產(chǎn)權人或用益物權人，故其不具備法定的原告主體資格，裁定駁回原告的起訴。
王女士不服原審法院的裁定，于是委托京云律師向法院提起了上訴。
針對一審法院認定上訴人沒有起訴資格，京云律師在法庭上指出，一審法院錯誤的認定上訴人不是涉案房屋的合法的產(chǎn)權人或用益物權人，偷換概念認為上訴人與被訴的行政行為沒有利害關系，進而否認上訴人的原告資格是錯誤的。本案中上訴人房屋被強拆與被上訴人的拆遷行為有法律上的利害關系。原告通過簽訂房屋購買協(xié)議的方式取得房屋的產(chǎn)權，并且居住多年，對房屋進行了裝飾裝修，室內(nèi)存在財物和日常生活用品，被上訴人采取強制拆除的方式拆除上訴人的房屋，顯然上訴人為該拆除行為的相對人。
同時，京云律師稱，一審法院在審理行政案件時不應該對購房合同的效力進行審查，否認房屋買賣協(xié)議的效力。合同效力是民事案件解決問題，即使購房協(xié)議無效，不能否認上訴人與強制拆除行為存在利害關系，不能否認上訴人是該行為的相對人，不能否認上訴人在一審中享有原告資格。
一審法院混淆了合法利益與合法主體資格，上訴人購置的房屋為合法建筑，對其合法利益，法院應予以保護。對上訴人的訴訟主體資格審查，應以是否是行政行為的相對人或者與行政行為具有利害關系作為審查標準。被上訴人在沒有獲得補償?shù)那闆r下，實施強制拆除行為，對上訴人居住權、財產(chǎn)權產(chǎn)生影響，上訴人是拆除行為的行政相對人。
《中華人民共和國行政強制法》第八條第一款規(guī)定，公民、法人或者其他組織因行政機關違法實施行政強制受到損害的，有權依法要求賠償。上訴人提供的房屋買賣協(xié)議等證據(jù)可以初步證明上訴人是案涉房屋的實際居住使用人。即使上訴人購買房屋的行為違反法律規(guī)定，也并不影響上訴人對房屋中其它財產(chǎn)享有合法權益。現(xiàn)上訴人認為被上訴人的行政強制拆除行為使其權益受到損害，其與被訴強制拆除行為之間具有了法律上的利害關系。一審法院以上訴人不具備法定的原告主體資格而裁定駁回上訴人起訴不當。
被上訴人稱：一審法院認為被答辯人不是涉案房屋的合法產(chǎn)權人或用益物權人，認定事實和適用法律均是正確的。只有其對涉案房屋具有合法權益，其才與涉案房屋的拆除行為具有法律上的利害關系。上訴人主張對涉案房屋存在產(chǎn)權的依據(jù)就是一份不規(guī)范的購房合同。因此涉案購房合同有效與否關系到涉案房屋的產(chǎn)權是否發(fā)生了轉移。買賣合同是無效合同，依法對涉案房屋就不具有合法的所有權。
最終，法院接受了京云律師的觀點，裁定撤銷合肥市蜀山區(qū)人民法院（2019）皖xxxx行初xxx號行政裁定；本案指令合肥市蜀山區(qū)人民法院繼續(xù)審理，本裁定為終審裁定。
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