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房屋拆遷案例

住宅用作經營，拆遷能否按照非宅標準補償？

2021-10-15 閱讀：283

拆遷中，房屋的用途可分為三類：一類純粹的住宅；一類是純粹的營業用房；還有一類是由住宅作為營業用房進行使用，律師稱之為“住改非”房屋，這就是我們本次要討論的話題。由于這種情況在現實中具有多發性，京云拆遷律師應廣大百姓的要求，專門對這類房屋的拆遷補償安置的有關問題進行解答：
住宅用作經營，拆遷能否按照非宅標準補償？

一、補償標準并非絕對按照產權證上的記載確定
根據國務院頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》第24條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法有省、自治區、直轄市人民政府制定。”其中“用途”，即指房屋的使用性質是“住宅”還是“非住宅”。” 由此可見，被拆遷房屋的使用性質一般是以拆遷方面的地方政府規章為判斷依據。例如，《北京市城市拆遷管理辦法》就有規定，如果被拆遷房屋具有房屋所有權證和有營業執照且拆遷前用作生產經營，已辦理稅務登記并出具納稅憑證，應該按照非住宅房屋進行拆遷補償。當然，并非所有的地方政府規章都是這么規定的，這還需要大家根據具體情況找到當地政府規章中的相關規定。
二、房屋使用性質實際已變更，但未辦理變更手續，應當遵循何種補償標準？
根據“建房函字【1993】23號”文件的規定，在拆遷中，當私房的使用性質由住宅變更為非住宅房屋或者經營房屋，應當向房地產管理局進行房屋使用性質變更登記。對沒有辦理變更登記的，應首先補辦房屋使用性質變更登記手續，補交國家規定的有關稅費后，拆遷人應根據變更后的房屋使用性質與被拆遷人簽訂補償安置合同。因此，如果現實中遇到拆遷人以被拆遷人未作房屋使用性質變更手續為由拒絕按照非宅標準的話，大家可以以此為法律依據維護自己的合法權益。
三、按照非宅標準補償安置，能得到哪些補償？
一般情況下，拆遷非住宅房屋的，被拆遷人除了能夠獲得房屋本身的重置成新價和區位補償價之外，還有得到的補償有：（1）搬遷補助費（其中包括設備搬遷、安裝費用以為無法恢復使用的設備按照重置成新價結合成新結算的費用）（2）停產、停業經濟損失，但前提必須是被拆遷房屋有房屋所有權證和營業執照并且已辦理稅務登記、出具納稅憑證。
最后一個問題也是大家最關注的，其實關于關于房屋用途的確定依據《城市房屋拆遷估價指導意見》第12條的規定，可由當事人協商并確定補償標準，如果協商不一致，可由當地規劃管理部門確定。由此可見，法律賦予拆遷主體一定的自由裁量權，這既讓拆遷人鉆了法律的漏洞，同時又給百姓的權利提供了伸張的途徑。很多時候，百姓在百口莫辯的情況下找到了律師，京云律師通過專業的法律知識給拆遷人施加一定壓力，即使是向當地規劃管理部門確認，也必須符合法律法規的規定，這樣才能最終維權百姓的最大權益。

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