買賣雙方解除購房協(xié)議，中介費(fèi)還要不要付，付多少？
2021-10-19 閱讀：318
【案例詳情】
2017年9月，王女士通過中介與房東張某簽訂協(xié)議，以180萬元人民幣購買張某房屋，買賣雙方各支付房屋銷售合同簽訂當(dāng)日總價(jià)的1％ 作為傭金。當(dāng)天，王女士與張某簽訂了《房地產(chǎn)企業(yè)市場進(jìn)行買賣交易雙方合作協(xié)議》 ，同意在本協(xié)議簽訂后30天內(nèi)簽訂《買賣勞動(dòng)合同》。“497”收到王女士4萬元定金，并出具收款收據(jù)。
此后，由于目前我國城市房價(jià)進(jìn)行不斷出現(xiàn)上漲，“張某”不愿意出售房屋，也不再簽訂正式《房地產(chǎn)行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)買賣合同》，但同意承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任。經(jīng)過協(xié)商，“張某”將收到四萬元押金退還給王女士，同時(shí)支付四萬元違約。
但幾個(gè)月后，中介突然將王女士告上了法庭，要求獲得1.8萬元的平臺(tái)傭金。王女士說，雖然中介公司協(xié)助與張某簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介協(xié)議》，但在正式的《房地產(chǎn)買賣合同》簽訂之前，交易終止，中介服務(wù)沒有完成，所以她不會(huì)同意支付傭金。
法院工作進(jìn)行分析最終我們可以酌情扣減傭金收入數(shù)額，最終酌情判決王女士支付企業(yè)信息技術(shù)中介服務(wù)費(fèi)5500元。
【律師說法】
中介協(xié)助訂立合同的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。正式買賣合同的簽訂是企業(yè)產(chǎn)權(quán)保護(hù)交易所有權(quán)轉(zhuǎn)讓備案的必要條件，并不是建立買賣關(guān)系的唯一標(biāo)準(zhǔn)，王女士與社會(huì)中介服務(wù)公司中外人簽訂的買賣合同已經(jīng)包含了房地產(chǎn)市場買賣合同的主要內(nèi)容，可以認(rèn)定原告作為中介人，促進(jìn)了買賣合同管理的建立，因此有權(quán)收取中介費(fèi)。然而，由于交易失敗，原告沒有提供后續(xù)服務(wù)，例如簽署銷售合同、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)權(quán)、檢查和接受房屋交付，如果原告沒有履行其中介義務(wù)，他們得到的補(bǔ)償金額與他們在履行中介義務(wù)時(shí)得到的補(bǔ)償金額相同，這顯然違反了衡平原則。因此，我國法院可以酌情扣除傭金收入，王女士支付信息中介服務(wù)費(fèi)5500元是比較合理的。
二手房市場中介合同未履行情況下的中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場上，買方或賣方違約后，中介費(fèi)基本上是全額或高額支付，在二手房市場上，買方和賣方是否因違約、談判終止合同等原因而發(fā)展需要通過支付高額的中介費(fèi)？就目前我國房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)管理公司都比較重視提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同、法律法規(guī)制度相關(guān)規(guī)定。大型中介目標(biāo)管理公司企業(yè)員工都有一個(gè)發(fā)展自己的法務(wù)團(tuán)隊(duì)，即使他們一般房產(chǎn)中介也有很多學(xué)生進(jìn)行合作的律師團(tuán)隊(duì)。在買賣雙方違約后，一張律師函或者對于我們中國一直訴狀要求教師進(jìn)行分析買賣雙方共同承擔(dān)建設(shè)社會(huì)實(shí)踐中介服務(wù)成本費(fèi)用。就買方而言，根據(jù)中介合約訂立或由中介公司訂立的過于保護(hù)環(huán)境自身存在利益的協(xié)議屬于違約，而中介公司具有強(qiáng)大的法律團(tuán)隊(duì)一般會(huì)妥協(xié)支付合約中介費(fèi)用。
在本案中，王女士違約的目標(biāo)公司有權(quán)要求獲得已經(jīng)提供部分業(yè)務(wù)服務(wù)的經(jīng)紀(jì)費(fèi)，但我們的要求被法院駁回。因此，中介機(jī)構(gòu)的中介服務(wù)收費(fèi)是根據(jù)所提供的中介服務(wù)的程度確定的，而不是全部根據(jù)合同確定的。
讓我們來看看房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，以及法律對中介合同的定義:
房地產(chǎn)中介公司的性質(zhì)
房地產(chǎn)金融中介是指中國房地產(chǎn)企業(yè)市場上從事房地產(chǎn)租賃和銷售的經(jīng)紀(jì)、委托代理服務(wù)或價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)評估等活動(dòng)的總稱，旨在提供一個(gè)房地產(chǎn)供求咨詢，協(xié)助供需雙方進(jìn)行公平交易，促進(jìn)中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)交易的形成。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指通過經(jīng)紀(jì)、代理、經(jīng)紀(jì)等一系列社會(huì)中介活動(dòng)，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（個(gè)人或組織，統(tǒng)稱經(jīng)紀(jì)人）開展，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)交易、房地產(chǎn)進(jìn)行銷售、交換、租賃、置換等信息和信托產(chǎn)品服務(wù)發(fā)展提供一個(gè)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)。
居間協(xié)議法律規(guī)定
房地產(chǎn)信息中介服務(wù)公司所涉及的二手房地產(chǎn)買賣雙方之間的交易，在法律上稱為中介合同管理關(guān)系。根據(jù)《中華民族人民民主共和國合同法》第四百二十四條的規(guī)定，中間合同是指中間人向被代理人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)成本或者為訂立合同管理提供一個(gè)中間產(chǎn)品服務(wù)的合同，即由被代理人進(jìn)行支付企業(yè)報(bào)酬的合同。
第四百二十六條中介促成企業(yè)合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照約定支付報(bào)酬。對居間人的報(bào)酬沒有進(jìn)行約定或者可以約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能通過確定的，應(yīng)當(dāng)能夠根據(jù)居間人提供的服務(wù)企業(yè)合理分析確定。因中介為訂立勞動(dòng)合同提供媒介技術(shù)服務(wù)而能夠成立合同的，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)平均分工，承擔(dān)中介的報(bào)酬。
居間人促成中國企業(yè)管理合同可以通過成立的，居間服務(wù)社會(huì)活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。
第四百二十七條 居間人未促成合同可以通過成立的，不得使用技術(shù)要求學(xué)生進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付方式主要從事居間活動(dòng)教育支出的必要信息管理成本費(fèi)用。
房地產(chǎn)中介作為中介，為買家和賣家提供住房、客戶、銷售等服務(wù)。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)可以獲得相應(yīng)的中介成本，中介成本由交易雙方分擔(dān)。
但是！如果買賣雙方解除購房合同，可以自行設(shè)計(jì)解決問題和糾紛。或者一方違約導(dǎo)致合同不履行。我們是否還需要通過合同約定承擔(dān)中介協(xié)議中的中介服務(wù)管理費(fèi)用？
根據(jù)我國合同法第四百二十七條的規(guī)定，中間人不便于訂立合同的，不得使用要求我們自己進(jìn)行支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事中間業(yè)務(wù)管理活動(dòng)的必要費(fèi)用。若因買賣方違約原因以及分析問題導(dǎo)致中國企業(yè)買賣合同未成立，致使中介機(jī)構(gòu)服務(wù)有限公司居間合同未成立，中介組織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展我們不能得到滿足設(shè)計(jì)要求買賣方支付合同內(nèi)容進(jìn)行約定的居間報(bào)酬，可要求買賣雙方企業(yè)需要支付因其委托而在居間活動(dòng)中實(shí)際工作學(xué)習(xí)社會(huì)生活環(huán)境教育支出的必要費(fèi)用。
【律師建議】
斟酌合同。在與中介公司簽署《房屋買賣居間協(xié)議》中，對于中介費(fèi)用約定明確，若合同中有增加己方責(zé)任，擴(kuò)大中介方權(quán)利。可以主張反駁更改。
敢于維權(quán)。在確定與買方或賣方解除合同后，積極與中介公司協(xié)商其實(shí)際服務(wù)費(fèi)用，若協(xié)商不成，建議委托律師應(yīng)對中介公司強(qiáng)大的法律團(tuán)隊(duì)。主張其合法服務(wù)費(fèi)用。
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