房屋拆遷案例
新《土地管理法》的最大亮點是什么?
新法的最大亮點，是保護農民土地權益。人多地少是我國的基本國情，在廣大農民最為關心的土地征收方面，新法將“征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”作為征地補償的基本原則。值得一提的是，新《土地管理法》首次對土地征收的公共利益進行明確界定。土地不能隨隨便便征收了，要以遵循公共利益為前提。新法采用列舉的方式，對于哪些是公共利益可以動用國家征收權作出了明確的界定。比如，軍事外交，政府組織實施的基礎設施建設、公益事業、扶貧搬遷和保障性安居工程，以及成片開發建設等6種情況，就屬于這個范圍。
土地征收的程序有哪些改進?
新法將原來的征地批后公告改為征地批前公告，多數被征地的農村集體經濟組織成員對征地補償安置方案有異議的，應當召開聽證會修改，讓被征地農民在整個過程中有更多參與權、監督權和話語權。此外，新法還倡導和諧征地，征地報批以前，縣級以上地方政府必須與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協議。
征地補償的基本原則是什么?
新《土地管理法》將“征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”作為征地補償的基本原則。土地既是農民的生產資料，也是農民的生活資料，征收土地除了給土地本身的補償外，還必須從保障被征地農民生活和長遠生計角度提供多種補償安置途徑，這也是征地補償中必須做好的工作。2004年，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004)28號)明確，要確保被征地農民原有生活水平不降低。此次修訂《土地管理法》時，將這項要求在法律層面明確下來。
征地補償包括哪些費用，都是怎么確定的?
新《土地管理法》對征地補償費用進行重新梳理明確。征收土地需要支付土地補償費、安置補助費和農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民社會保障費用。
新法對征地農民社會保障費用單獨做出了規定，并明確被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民養老保險等社會保險交費補貼。
同時，新《土地管理法》對補償費計算方法進行了調整，將原來的耕地年產值倍數法改為征收農用地的區片綜合地價，綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素確定，并規定至少每3年調整或重新公布一次。
此外，征收農用地的土地補償費、安置補助費由省級政府通過制定區片綜合地價確定，征收農用地以外其他的土地以及地上附著物和青苗的補償標準，由省級政府制定。
新《土地管理法》對集體經濟組織以外的單位使用土地的規定是什么?
新《土地管理法》刪除了原法第43條關于“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規定，允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，并經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經營性建設用地使用權后還可以轉讓、互換或者抵押。
集體經濟組織以外的單位入市的條件是什么?
對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，明確用地供應、動工期限、使用期限、規劃用途和雙方其他權利義務;相關建設用地使用權的收回依照雙方簽訂的書面合同辦理。
集體經濟組織以外的單位入市后如何管理?
為維護土地管理秩序，明確要求集體建設用地使用權人嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地;集體建設用地使用權的最高年限、登記等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院自然資源主管部門制定。
新土地管理法關于村民宅基地有什么規定?
新《土地管理法》第六十二條規定農業農村主管部門負責農村宅基地改革和管理有關工作。
按照新修訂的土地管理法規定，農村村民住宅用地由鄉鎮政府審核批準。嚴格落實“一戶一宅”規定。宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。
農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經批準易地建造宅基地的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
對歷史形成的宅基地面積超標和“一戶多宅”等問題，要按照有關偵測規定分類進行認定和處置。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。
什么是宅基地自愿有償退出機制?
考慮到農民變成城市居民真正完成城市化是一個漫長的歷史過程，新《土地管理法》規定：國家允許進城落戶的農村村民自愿有償退出宅基地，這一規定意味著地方政府不得違背農民意愿強迫農民退出宅基地。同時，在總結試點經驗的基礎上，新《土地管理法》下放宅基地審批權限，明確農村村民住宅建設由鄉鎮人民政府審批。
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