房屋拆遷案例
相比于普通住宅拆遷，企業拆遷往往面臨著更多更復雜的問題，比如企業資產整理、選擇評估機構、拆遷流程是否違法等等。很多企業經營者由于缺乏相關法律知識，在拆遷過程中合法權益受到侵害也沒有意識到，或者即便意識到也不知該如何維權。下面就來給大家梳理企業在面臨拆遷時應該做哪些準備工作。
京云說法
一、預估資產
在拆遷前，了解清楚企業的資產狀況是十分必要的，這將會涉及到后續拆遷補償的數額能否彌補實際的損失。不能指望評估公司幫我們解決企業到底有多少財產的問題，因為我們都清楚，評估公司是拆遷方指定和委托的，評估價格有很大的隨意性。
首先，整理企業資產。很多企業在面臨拆遷的時候都很盲目，自己都不清楚自己企業的資產狀況，不清楚應該補償多少。企業要在拆遷開始之前對自己的資產做到心中有數。
其次，準備企業財產清單。財產清單主要是讓我們對自身具有的土地、房屋、設備搬遷、設備損壞等的補償項目能夠達到怎樣的總和，做到心中有數，可以讓我們在客觀事實的基礎上做到合理評估。
財產清單主要包括企業范圍內的土地面積、廠房、辦公室、員工宿舍的面積，不可移動的機器及附屬設施的清單，可移動但是移動后會導致設備貶值的損失清單等等。
最后，準備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業的土地使用權證、各種協議、廠房的建設工程規劃許可證、營業執照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒有但重要的，應盡量想辦法解決。
【案例1】
因城市建設規劃需要，A企業需要拆除并整體搬遷。由于拆遷前期該企業未對企業整體資產進行評估，因此對于拆遷部門給出的補償方案并沒有明確的理解。在實際拆遷過程中，A公司發現企業設備拆卸、運輸以及相關無法搬遷的設備損失所產生的費用較高，拆遷方補償的金額遠遠不能彌補損失。
【京云解析】
由于該企業在拆遷前期沒有對企業資產以及相關可能產生的損失進行全面的預估，因此在實際搬遷過程中才發現拆遷部門給的補貼金額過低。
面對此種情形大家無需過多擔心，可以委托專業律師和評估機構介入，計算出實際損失金額，然后與拆遷部門進行談判，必要時也可以通過訴訟進行維權。
二、規范企業自身行為
在現實中，有些拆遷方為了降低拆遷補償標準或出于其他目的，會舉報被拆遷企業的稅收、消防、安全生產等方面的問題，發現問題甚至制造問題對被拆遷企業進行處罰。
這時候就需要企業對各種可能出現的問題進行預估，提前防范，提前布局，規范自身的經營行為，防止被抓住“小辮子”。
三、了解法律法規
了解拆遷政策及相關法律法規對于被拆遷企業來說是必要的功課。
常見的問題包括：
了解拆遷項目的性質，是屬于集體土地上的拆遷，還是國有土地上的拆遷？
拆遷的主體是誰？項目的規劃內容是什么？
拆遷的期限，拆遷的規模、是否和公共利益相關聯？
項目是否得到區、縣及以上人民政府的批準、是否履行了相關征收補償條例的法律文件?是否在征收開始的時候征詢了相關公眾的意見？
只有在充分了解法律法規的情況下，才能質疑其中政策的不合理、不合法之處。比如：項目的實施意見里包含了停產停業損失，但是拆遷方只告訴企業條件不符合，沒有停產停業損失。或者告知企業這個項目沒有土地補償，這都是在拆遷維權中經常遇到的問題。
【案例2】
A公司廠房所在位置被列為棚戶區改造項目，并以環境整治名義進行征收。拆遷方給A公司的補償單價遠低于市場價格，同時補償面積也遠低于實際面積。于是A公司委托律師介入解決。
【京云解析】
律師經過調查發現，涉案項目中很多手續并沒有審批，并且整個項目是房地產開發項目，并不是所謂的環境整治公益項目，也就是A公司廠房的拆遷是在沒有任何合法手續的情況下進行的，且該項目對外公開項目程序依據與實際征收程序不符。
A公司廠房應該是參照周邊房地產市場價格進行補償，沒有任何其他理由降低補償。后律師對調查結果進行了全面的訴訟與復議的工作，包括對當地政府房屋征收辦公室、當地國資局等。最后經過談判，A公司的實際拿到的補償金額比之前拆遷方給出的方案多出一千余萬元。
四、拆遷公告發布后的準備事項
首先是固定證據。拆遷公告中載明了拆遷單位、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補償方案等信息。因此在看到具體的拆遷公告后，應及時拍照保存。這樣有助于掌握拆遷的基本信息，便于在后期進行拆遷項目調查及拆遷談判和訴訟。
其次是核對房屋是否在公告范圍內。如果自己的企業不在公告范圍內，但拆遷方仍然對企業房屋進行拆遷，那么就違反了法律規定。
最后是調查拆遷項目的合法性。拆遷公告的張貼，標示著拆遷項目正式開始了，這個時候被拆遷人就可以委托專業人士對拆遷項目的前置性文件的合法性進行審查了，進而了解拆遷項目是否合法。對拆遷項目合法性的審查有助于掌握拆遷項目的情況，獲得談判的機會，解決拆遷補償問題。
五、專業人員的準備
一般比較大的企業遇到拆遷時，都會聘請專業的律師和財會人員，對進行賬目梳理和資產的評估，然后準備好談判方案和應急預案。從法律層面來看，一旦與拆遷方正面接觸后，就要預防產生財產風險和人身風險，一般最主要的就是提前做好法律保護措施，防止被強制拆遷或者違法拆遷。
此外，專業律師的介入能夠在發生糾紛時幫助企業進行談判工作。不要小瞧談判環節，這在企業最終能拿到多少賠償方面起到關鍵性作用。在與政府部門的對話中，普通個人與拆遷方在地位上往往是不平等的。律師的介入既能夠讓拆遷方重視企業的訴求，同時還能打破信息不對稱的問題，依法為企業爭取更多的利益。
京云小結
前文為大家梳理的企業在面臨拆遷時應做的準備工作，只是比較關鍵的部分環節。由于涉及的法律法規較為龐雜，且牽涉到的部門較多，很多細節還需要大家針對具體案情一一處理，因此在實際拆遷過程中，還是建議大家委托專業拆遷團隊介入處理相關事宜。
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