房屋拆遷案例
除了商品房買賣會出現房屋爛尾，拆遷安置房也同樣會遭遇這一問題。一旦開發商的資金鏈出現問題或企業破產，房屋爛尾問題極有可能多年都無法得到解決。如果不幸遭遇房屋爛尾，被拆遷人又該如何維權呢？下面我們通過案例來為大家詳細解讀。
案情回顧
因城市規劃調整，某市進行開發區建設，開發區范圍內的A村房屋被納入拆遷征收范圍。但由于在拆遷過程中開發商資金鏈斷裂，樓盤開發阻滯，拆遷安置工作被迫中斷，被拆遷的村民生活受到嚴重影響。
時隔八年，在政府部門的介入下，拆遷工作再次啟動。但村民卻遭程序違法、強制拆遷的問題。于是A村村民委托律師參與到維權之中。
京云拆遷律師說法
本案爭議焦點主要圍繞兩個方面：一是拆遷安置再次啟動后，面對強拆和不合理補償，村民該如何維權；二是歷史遺留的拆遷問題按舊法實施，政府部門和企業簽訂委托拆遷合同，對村民房屋進行強拆，是否合法。
當前國有土地上的房屋拆遷，依據的法律是2011年頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》。在2011年之前，則是《城市房屋拆遷管理條例》（現已廢止）。
因為拆遷啟動于2011年之前，所以適用舊法《城市房屋拆遷管理條例》。而根據舊法的規定，拆遷主體只能是開發企業和拆遷公司，行政機構不參與拆遷。這就產生了一個問題：開發企業資金鏈斷裂的問題并沒有解決，無力再實施拆遷，只能由政府部門出面推進拆遷工作，但這又與《城市房屋拆遷管理條例》的相關規定相違背。
于是，當地政府和企業作出了一個舉措。企業和政府部門簽訂了一份《委托拆遷合同》。這份合同的內容是：為了妥善處理該房產拆遷項目的遺留問題，房產開發企業書面委托市房屋征收服務中心（政府機構）完成征地范圍的拆遷工作。
簡單來說，就是企業委托政府實施拆遷工作。
因為這場爛尾的拆遷要繼續下去，需要遵循當時生效法律《城市房屋拆遷管理條例》，而當時的法律規定是，政府部門不能參與拆遷。那么，通過簽訂《委托拆遷合同》，開發企業把拆遷工作委托給政府部門實施，這是否就合法了呢？
答案是否定的。
開發企業資金斷裂是開發企業的問題，拆遷爛尾歸爛尾，爛尾了就應該另做處理，按照當時的法律規定，政府不能參與，那么參與了就是違法的，因為沒有法律依據。
如果政府想參與拆遷，合法的做法是依據現行有效的《國有土地上房屋征收與補償條例》履行相應的征收程序，依法作出征收決定、征收公告，以及征收補償方案，來進行合法的征收。而不是由企業委托政府實施征收拆遷。
而關于強拆問題，法院認為，政府的強拆行為屬于“沒有任何法律依據及授權”，是對被拆遷村民的合法權益的嚴重侵害。
隨后該村村民又進一步提起國家賠償訴訟。賠償方式上，因該征收拆遷項目已經不具備產權調換的安置條件，對村民的財產損失，只能以支付賠償金的方式進行賠償。
在賠償范圍上，如果沒有政府方的違法強拆行為，村民們本可以通過拆遷安置補償程序獲得相應補償。因此，村民們的直接損失，不僅包括因違法強拆行為對被拆除房屋、附屬物、被損失的室內物品等造成的直接財產損失，還應包括村民們可能享有的拆遷安置補償權益，如搬遷補助費、臨時安置補償費等。
賠償標準上，由于村民房屋周邊房地產價格比評估時已明顯上漲，因此，可參照案件審理時房屋周邊房地產的市場交易價格變化情況予以賠償。
結合本案，我們再來給大家補充拆遷安置房爛尾時，關于房屋產權的問題。
被拆遷人遇到安置房爛尾，需要弄清楚安置房的產權歸屬情況。首先要確定房子的銷售手續和產權是否明晰，是否已被銀行抵押；其次要先向銷售方確定房子是否有產權證和銷售許可證；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押。
明確產權歸屬后，再根據情況應對：如果開發商資金斷裂，能在短時間內籌措到資金，可以給開發商一點時間，完成后續工程。如果開發商破產，注意不能將房子退給開發商。因為退房后，購房者只能拿到收據或欠條。雙方由買賣關系變為債權債務關系。之后法院拍賣破產開發商財產償債時，債權債務關系的優先級別低于買賣關系。
開發商破產后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產證。
京云拆遷律師小結
拆遷安置房爛尾的問題涉及到的部門和法律問題確實相對較為復雜，但只要厘清思路，找到突破口，依然可以維護自身的合法權益。如果大家對于拆遷維權的相關法規以及可能存在的法律風險缺少了解，也可以咨詢專業律師的意見。
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