商品房維權(quán):因銷售廣告引起的商品房買賣合同糾紛的處理
2021-11-09 閱讀：783
作為一種銷售管理手段，開發(fā)商往往可以采取各種技術(shù)手段對其所銷售樓盤的質(zhì)量、環(huán)境、設施建設進行學習宣傳。然而，由于商品房市場管理機制不完善，銷售廣告管理缺乏有效規(guī)范，開發(fā)商在銷售商品房時往往會進行虛假夸大的宣傳，以獲取最大利潤。為此，商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛大量存在，商品房銷售虛假廣告引發(fā)的糾紛成為商品房糾紛中最主要的問題和消費者投訴的熱點問題。在現(xiàn)實生活中，張先生因為開發(fā)商宣傳的與“市中心”的“20分鐘車程”距離買房，李女士因為“豪華裝修”、“進口材料”、“五星標準”等房產(chǎn)質(zhì)量的買房，陳太太因為開發(fā)商聲稱的“學區(qū)房”誘惑買房……，但最終的結(jié)果都是“面目全非”。為此云合專業(yè)房產(chǎn)律師和你們一起談談商品房銷售廣告引發(fā)的法律問題。
首先，商品房銷售廣告約定的內(nèi)容究竟對開發(fā)商是否具有約束力？最高人民對于法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件可以適用相關(guān)法律制度若干重大問題的解釋》（以下簡稱《商品房合同解釋》）第3條專門對商品房銷售網(wǎng)絡廣告的合同效力做了明確規(guī)定：商品房的銷售產(chǎn)品廣告和宣傳教育資料為要約邀請。然而,如果描述和承諾由賣方范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施的商業(yè)房屋發(fā)展計劃是專門決定和產(chǎn)生重大影響的結(jié)論商業(yè)房屋銷售合同和房價的決心,應當被視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當可以視為企業(yè)合同管理內(nèi)容，當事人違反的，應當積極承擔違約風險責任。由此可見，一般情況下，合同中未載明商品房銷售廣告內(nèi)容的，對合同當事人不具有約束力，但符合特定條件的，即使未載明，也應當視為合同內(nèi)容，發(fā)展方違反合同的，應當承擔違約。
那究竟需要具備什么樣的特定條件呢？前提條件首先是，商品房進行銷售網(wǎng)絡廣告和宣傳資料中的允諾和說明企業(yè)沒有一個載入商品房買賣合同。在實踐中，仍需滿足以下四個條件: (一)廣告內(nèi)容應當屬于商品房開發(fā)規(guī)劃的范圍; (二)廣告內(nèi)容應當針對住房及其相關(guān)設施; (三)必須說明和許諾; (四)承諾內(nèi)容必須對合同的訂立和房價的確定有重大影響。在審判實踐中，各地區(qū)法院對此理解不盡一致、裁判標準不一，具體結(jié)果如何要看當事人證據(jù)的收集程度證明力度等等。
那如果開發(fā)商未兌現(xiàn)商品房銷售廣告，應當承擔什么民事責任呢？第一，如果該商品房銷售廣告被視為要約邀請，根據(jù)《商品房合同解釋》第3條及《合同法》第42、54、58條等規(guī)定，開發(fā)商在銷售廣告中過分的商業(yè)吹噓以及其就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公益設施進行的虛假宣傳，如未訂入合同中，不視為合同內(nèi)容，開發(fā)商不承擔合同項下的違約責任。但如果開發(fā)商未兌現(xiàn)商品房銷售廣告，因此給購房人造成損失的，開發(fā)商將承擔締約過失的損害賠償責任。第二，如果該商品房銷售廣告被視為要約，根據(jù)《商品房合同解釋》第3條規(guī)定，銷售廣告如構(gòu)成合同內(nèi)容且合法有效，開發(fā)商違背承諾則依法應當承擔違約責任。根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約責任的形式主要有：繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失等。
為避免和減少此類商品房糾紛的發(fā)生，云合專業(yè)律師建議購房者在購房時對商品房銷售廣告仔細鑒別了解，在理智考慮之后再做出購買決定。當遇到法律問題時，通過法律手段保護自己的權(quán)益。
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