商品房質(zhì)量問題專題案例 _新買的房子漏水，該怎么和不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商周旋？
2021-11-09 閱讀：527
近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)商品房質(zhì)量糾紛也日趨增多，成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)之一。商品房是供人們居住和從事各種活動的場所，其質(zhì)量不僅關(guān)系著其自身的使用壽命和價值，而且關(guān)系到消費(fèi)者的生命和財(cái)產(chǎn)安全及社會穩(wěn)定等一系列問題。老百姓辛辛苦苦掙了錢，為了住進(jìn)更好更大的房子里，可是搬進(jìn)去卻發(fā)現(xiàn)房子這里裂紋、那里滲水。在和開發(fā)商或者物業(yè)公司的溝通過程中，很多情況下周旋幾個月甚至一兩年也沒有結(jié)果，最終只能不了了之。我們怎么處理這種情況？
（案例）范某便遇到了這么個鬧心的事情。2000年5月9日，范某與某城建公司簽訂商品房買賣合同，購買了沈陽市于洪區(qū)一套商品房，總計(jì)房價為136357元。房屋交付期限為2000年7月31日，交付條件為經(jīng)過工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收合格。2000年8月31日范某辦理了入住手續(xù)，并交納了2000年至2002年的采暖費(fèi)3007元，物業(yè)費(fèi)693元，有線網(wǎng)絡(luò)電視設(shè)備安裝費(fèi)380元，垃圾清運(yùn)費(fèi)320元，預(yù)交水電費(fèi)306元，同時需要交納了契稅和維修管理基金。但是當(dāng)范某領(lǐng)取了鑰匙察看房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋存在多處質(zhì)量問題，主要是墻壁和地面裂紋、塑鋼窗和房頂滲水。這些問題經(jīng)過物業(yè)公司的確認(rèn)之后，范某多次找到物業(yè)公司、城建公司協(xié)商解決，雖然幾方多次發(fā)布了維修計(jì)劃和維修保養(yǎng)，但到目前為止，房子存在的問題并沒有得到修復(fù)。后2002年10月19日，建筑企業(yè)公司與范某就地面和墻面的維修人員達(dá)成一個一次性進(jìn)行補(bǔ)償5000元的協(xié)議。但房屋存在的塑鋼窗、室內(nèi)滲水的問題無法解決，故范某向法院提起訴訟，請求城建公司和物業(yè)公司對房屋進(jìn)行徹底維修并賠償損失8萬元。
根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條規(guī)定，在一般情況下，房屋建造工程的最低保證期為: (1)基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程，就工程合理使用年限的設(shè)計(jì)文件而言; (2)屋頂、廁所、房間及外墻需要防水的防水工程為期五年; (3)供暖及冷卻系統(tǒng)為期兩年; (4)電力、供水及排水管道及設(shè)備的安裝為期兩年; (5)翻新工程為期兩年。其他企業(yè)項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)工作單位和施工管理單位約定。雖然“辦法”是限制開發(fā)商和建設(shè)單位的行政法規(guī)，但購房者和建設(shè)單位之間沒有直接的法律關(guān)系，從事開發(fā)、銷售商品房的單位應(yīng)當(dāng)對住房質(zhì)量負(fù)擔(dān)保證和賠償責(zé)任。范某房屋屋面滲水問題的保修期限為五年，開發(fā)商有義務(wù)對其進(jìn)行維修。
另外可以根據(jù)《合同法》第153條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照約定的質(zhì)量管理要求進(jìn)行交付標(biāo)的物。根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失的違約責(zé)任。買受人范某與城建房屋進(jìn)行開發(fā)有限公司企業(yè)簽訂商品房買賣合同后，作為出賣人城建公司發(fā)展應(yīng)將符合自己居住環(huán)境條件的房屋交付買受人范某。在這個案例中，開發(fā)公司交付的房屋質(zhì)量存在缺陷，嚴(yán)重影響了原告的正常住宅使用，未能實(shí)現(xiàn)原告購買房屋的目的，在原告提出房屋質(zhì)量問題后尚未充分履行修繕義務(wù)，賣方開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)修繕義務(wù)，賠償原告的損失，賠償范圍為買方的實(shí)際損失范某。
最終導(dǎo)致法院進(jìn)行判決被告城建開發(fā)有限公司于判決生效后20日內(nèi)對原告范某所購房屋管理存在屋頂漏水及室內(nèi)滲水部分企業(yè)予以維修、塑鋼窗封閉不嚴(yán)滲水質(zhì)量問題可以予以維修，維修后恢復(fù)原狀，達(dá)到提高房屋交付使用標(biāo)準(zhǔn)；另外被告城建公司賠償原告范某各項(xiàng)損失費(fèi)用共計(jì)5020元。困擾范某兩年之余的問題終于得到了解決，選擇法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益才是最有效和保險的辦法。
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