北京大興拆遷案_拆遷律師介入為當(dāng)事人爭取得到了千萬元的拆遷土地補(bǔ)償款
2021-11-10 閱讀：754
2012年，大興區(qū)啟動了一項(xiàng)雄心勃勃的改造舊村的工程，以促進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化。2013年，該項(xiàng)目已進(jìn)入最后階段，但在舊城改造過程中，許多村民的合法權(quán)益得不到保障，還有許多其他經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償過低的現(xiàn)象。王某是大興區(qū)某村村民，其房屋正處在此次研究項(xiàng)目進(jìn)行拆遷工作范圍管理之中，房屋建筑占地面積472.5平方米，房屋總面積也達(dá)到了1200平米，一直發(fā)展以來我國供給養(yǎng)老院可以使用。由于拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議談判不當(dāng)，王某房屋被迫斷水?dāng)嚯姡瑖?yán)重影響了家庭生活。為了維持生活，他們不得不購買發(fā)電機(jī)來供電。2013年底，拆遷進(jìn)入白熱化階段，王某面臨拆遷搬遷的局面。
通過王某的委托，我所樂律師在困難問題重重的局面下，接受企業(yè)委托，精心設(shè)計(jì)布局，精準(zhǔn)進(jìn)行分析，為當(dāng)事人可以爭取得到了2800多萬元的拆遷土地補(bǔ)償款。
案件分析：
本案從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看是一個(gè)復(fù)雜的案件，法律關(guān)系復(fù)雜，形式至關(guān)重要。同樣本案是一個(gè)以訴訟活動方式進(jìn)行辦案的經(jīng)典教學(xué)案例。自案件開始出現(xiàn)波折以來，談判陷入僵局，拆遷方與王某意見過大，處理不當(dāng)會發(fā)生強(qiáng)行拆遷金額的情況，加劇或加劇沖突。在案件的辦理工作過程中可以結(jié)合了民事法律訴訟與行政管理訴訟兩大部分案件，經(jīng)歷一審、二審及發(fā)回重審，發(fā)回重審后又發(fā)展經(jīng)歷了一審、二審，共計(jì)五審，訴訟活動難度極大，時(shí)間不同長度歷經(jīng)一年半。
我們的律師根據(jù)對形勢和法律規(guī)定的分析，作好了實(shí)現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)的充分準(zhǔn)備。
首先，我所在當(dāng)事人講述一個(gè)基本發(fā)展情況的前提下，進(jìn)入中國實(shí)際問題調(diào)查，對當(dāng)事人房屋進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，并向國家相關(guān)政府管理部門調(diào)取相關(guān)證據(jù)，充分了解掌握主動權(quán)。
其次，在分析了我們律師團(tuán)隊(duì)制定的精細(xì)案件管理方案后，案件管理迅速發(fā)展。
根據(jù)我所樂律師的準(zhǔn)備在一次的案件進(jìn)行審理中提出具有以下相關(guān)法律問題意見，拆遷方在大量的證據(jù)面前可以表示震驚。
1.原告是拆遷案件的主要利害關(guān)系人，原告具有訴訟主體資格。
被告的具體企業(yè)行政管理行為是典型的行政許可使用行為，原告的房屋正好是在該具體工作行為所批準(zhǔn)的范圍之內(nèi)，致使原告的房屋被拆除，導(dǎo)致原告的搬遷，對原告經(jīng)濟(jì)生活環(huán)境產(chǎn)生一個(gè)重大的影響，對原告的利益發(fā)展產(chǎn)生具有重大的影響。
1、原告是財(cái)產(chǎn)的合法所有人，持有合法的財(cái)產(chǎn)證明。
2、原告在購買該宅基地并未發(fā)展成為國家機(jī)關(guān)干部，僅僅是一個(gè)學(xué)生。
3、原告房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織已將原告提交大興區(qū)法院，紅星法院，以確認(rèn)銷售合同無效，并撤銷訴訟。
4、被告和第三部分人在本案進(jìn)行第一次審理本案是承認(rèn)了原告公司持有的集體企業(yè)土地資源使用權(quán)證的真實(shí)性、合法性，構(gòu)成了一種法律上的自認(rèn)。
5、原告持有的土地使用權(quán)證的真實(shí)性是毋庸置疑的，所有權(quán)證的真實(shí)性取決于證件上印章的真實(shí)性。原告持有的產(chǎn)權(quán)證有輕微的涂改現(xiàn)象是由當(dāng)時(shí)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的工作管理人員因素所致，不是作為原告可以造成的，把當(dāng)時(shí)社會辦理產(chǎn)權(quán)證工作進(jìn)行人員的失誤強(qiáng)加給原告是不公平的。
2.從具體行政行為的客體來看，被告向九公鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)拆遷許可證是錯誤的。
1.根據(jù)《土地管理法》第46條的規(guī)定，只有一個(gè)縣級以上中國人民對于政府工作才能實(shí)現(xiàn)組織進(jìn)行征地拆遷，舊宮鎮(zhèn)政府無權(quán)組織征地拆遷。
2.中華人民共和國政府違反招標(biāo)規(guī)定，非法取得建設(shè)單位資格。根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第三條的規(guī)定，在中華民族人民共和國境內(nèi)企業(yè)進(jìn)行研究下列工程經(jīng)濟(jì)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理工作以及與工程發(fā)展建設(shè)國家有關(guān)的重要技術(shù)設(shè)備、材料等的采購，必須不斷進(jìn)行分析招標(biāo)：（一）大型基礎(chǔ)教育設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系我國社會主義公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；根據(jù)該法第四條的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得將依法必須通過進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何一種方式規(guī)避招標(biāo)。
3.原中華人民共和國政府的拆遷資格違反了2005年8月3日北京市頒布的《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》第4條，土地儲備開發(fā)堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的原則，可以由土地儲備機(jī)構(gòu)或者相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)方式承擔(dān)。舊宮鎮(zhèn)人民政府工作不是土地儲備管理機(jī)構(gòu)，也不是房地產(chǎn)市場開發(fā)一個(gè)企業(yè)，無資格承擔(dān)此項(xiàng)目。
4. 嘉工鎮(zhèn)人民政府取得拆遷人員資格，違反行政許可法的規(guī)定。本法第八十條規(guī)定:“被許可人有下列行為之一的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予行政處罰;(一)涂改、倒賣、出租、出借行政許可，或者以其他方式非法轉(zhuǎn)讓行政許可的;”北京市城市土地進(jìn)行整理知識儲備管理中心將大興區(qū)分中心將拆遷工作許可證的資格轉(zhuǎn)讓給舊宮鎮(zhèn)政府是非法的。
(三)中華人民共和國原政府不具備頒發(fā)拆遷許可證的實(shí)體條件。
1.第三人提交的申請材料不符合《北京市集體企業(yè)土地利用房屋拆遷成本管理工作辦法》第九條的規(guī)定，也不符合《北京市集體土地房屋拆遷項(xiàng)目管理沒有辦法通過實(shí)施不同意見》第二條第4—10項(xiàng)的規(guī)定。
2.至少可以說，即使如被告人所說，本案屬于城市國有土地的拆遷，發(fā)放拆遷許可證也不符合國務(wù)院發(fā)布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定。
3.對于拆遷的補(bǔ)償資金可以證明不符合相關(guān)法律制度規(guī)定。根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置工作的若干意見》第十條的規(guī)定:區(qū)、縣拆遷行政主管部門對建設(shè)單位提出的拆遷安置補(bǔ)償方案，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行審查;不得頒發(fā)房屋拆遷許可證。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)加強(qiáng)我國城市進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償安置資金可以使用管理監(jiān)督的通知》第一條的規(guī)定：“建設(shè)工作單位發(fā)展需要通過拆遷房屋，只能到一家商業(yè)銀行開立拆遷補(bǔ)償安置資金專戶，并存入拆遷補(bǔ)償安置所需資金。銀行應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣房屋拆遷主管部門出具建設(shè)單位存款證明。拆遷人存入的拆遷補(bǔ)償安置企業(yè)資金管理不足的，應(yīng)當(dāng)能夠及時(shí)補(bǔ)足”。第二條接受安置基金存款業(yè)務(wù)的銀行，應(yīng)當(dāng)就本通知規(guī)定的安置基金使用監(jiān)督事項(xiàng)，向市土地房屋管理局簽署承諾書.”
四、在發(fā)放拆遷許可證的程序上, 被告之間存在一個(gè)重大環(huán)境違法。
1. 2004年國務(wù)院發(fā)布的《依法治國實(shí)施方案》第三條第5款規(guī)定，行政機(jī)關(guān)的具體行政行為應(yīng)當(dāng)公開透明、程序正當(dāng)，但被告沒有遵循這一原則。
2、沒有進(jìn)行告知原告可以陳述和申辯的權(quán)利。根據(jù)《行政許可法》第三十六條的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)審查行政許可申請，發(fā)現(xiàn)行政許可事項(xiàng)直接關(guān)系到他人重大利益的，應(yīng)當(dāng)告知利害關(guān)系人。申請人、利害關(guān)系人有權(quán)要求進(jìn)行分析陳述和申辯。行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)聽取申請人和利害關(guān)系人的意見。
3、沒有進(jìn)行告知原告要求聽證的權(quán)利。根據(jù)第四十七條行政許可的法律,如果行政許可直接涉及申請人和其他主要利益關(guān)系,行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通知申請人和利害關(guān)系人的權(quán)利請求聽證會在行政許可決定。申請人、利害關(guān)系人在被告知聽證權(quán)利之日起五日內(nèi)申請聽證的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)組織聽證。
被告認(rèn)為企業(yè)依據(jù)建設(shè)部的《城市建設(shè)房屋拆遷管理工作規(guī)程》的通知（京建拆【2006】第45號文件）認(rèn)為自己沒有能夠達(dá)到500戶就不可能需要通過聽證是錯誤的。根據(jù)2000年全國人民代表大會通過的《立法法》第七十九條的規(guī)定，“法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章的效力”，因此，行政許可法的效力高于北京市法規(guī)，北京市建設(shè)委員會的通知不是法規(guī)，應(yīng)以行政許可法為依據(jù)。
4、本案沒有組織專家進(jìn)行分析論證，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)評估。根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)征地拆遷管理，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知[2010]15，構(gòu)建和諧社會需要進(jìn)行社會風(fēng)險(xiǎn)評估。根據(jù)該通知第三條的規(guī)定：“控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，依法依規(guī)拆遷城鎮(zhèn)房屋拆遷，必須通過嚴(yán)格要求依法管理規(guī)范企業(yè)進(jìn)行，必須得到充分尊重被拆遷人選擇知識產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣資金補(bǔ)償方式等方面的意愿。在立項(xiàng)前，要組織專家論證，廣泛征求社會各界意見，特別是要撤除的意見，進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。要控制拆遷規(guī)模，對于企業(yè)沒有經(jīng)過中國社會發(fā)展穩(wěn)定市場風(fēng)險(xiǎn)管理評估或群眾意見較大的項(xiàng)目，一律不得頒發(fā)房屋拆遷許可證。”
(五)依照行政訴訟法的規(guī)定，被告的具體行政行為應(yīng)當(dāng)予以撤銷。根據(jù)該法第五十四條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，（二）具體企業(yè)行政管理行為有下列問題情形十分之一的，判決可以撤銷：
⒈主要證據(jù)不足的；
⒉適用法律、法規(guī)錯誤的；
⒊違反法定程序的
綜上所述，無論是在事實(shí)上，還是在法律上，無論是在行政程序上，還是在實(shí)體法上，都存在著嚴(yán)重違反被告發(fā)放拆遷許可證的行為。和強(qiáng)大的拆遷人相比，原告屬于社會弱勢群體，其合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)可以得到有效保護(hù)，希望通過法院對被告的具體分析行政管理行為方式予以撤銷，維護(hù)原告的合法權(quán)益。
此案是一個(gè)以訴訟為主的案件，完全走完審級在案件的辦理的過程中也是對委托律師的考驗(yàn)，雖然案件數(shù)額相對較低，案件程序簡單，但是由于其特殊的環(huán)境，特殊的時(shí)間、特殊的爭訟的對象，特殊的訴訟情節(jié)，在歷次的總結(jié)及培訓(xùn)中，也將此案定為重點(diǎn)案例進(jìn)行講解。在我所律師與當(dāng)事人的精密配合下，終于簽訂補(bǔ)償協(xié)議，當(dāng)事人得到滿意補(bǔ)償，此案圓滿結(jié)束。
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