房屋拆遷案例
各省、自治區、直轄市自然資源主管部門，新疆生產建設兵團自然資源局：
新修改的《土地管理法》將于2020年1月1日實施，加快做好征收農用地區片綜合地價（以下簡稱“區片綜合地價”）制定工作事關新法的順利施行?，F就有關問題通知如下：
一、立足現有工作基礎，加快制定區片綜合地價
近年來，各地貫徹落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）要求，制定實施了征地統一年產值標準和區片綜合地價。2019年8月修改的《土地管理法》對制定區片綜合地價作出新的規定。各地要立足現有工作基礎，對照新的規定要求，改進技術方法，加快推進區片綜合地價制定工作。目前實行征地統一年產值標準的地方，要按照制定區片綜合地價的要求調整方法、重新測算；已經公布區片綜合地價的地方，凡符合新法規定的，可以繼續執行，不符合新法規定的，要按照新法規定的區片綜合地價內涵調整完善，并重新公布后繼續執行。區片綜合地價制定過程中,要做好前后政策銜接，實現征地補償標準平穩有序過渡。
二、注意把握好幾個問題
（一）準確把握區片綜合地價的內涵。新法規定的區片綜合地價是征收農民集體農用地的土地補償費和安置補助費標準,不包括法律規定用于社會保險繳費補貼的被征地農民社會保障費用、征收農用地涉及的地上附著物和青苗等的補償費用。
（二）合理劃定區片。以縣（市、區）為單位，根據農用地條件相近的原則，將縣域劃分為一個或幾個區片，作為測算區片綜合地價的基本單元。劃定區片原則上不打破村級行政界線，可以將同一鄉鎮的多個行政村歸并為一個區片，也可以將不同鄉鎮的多個行政村歸并為一個區片；確有必要的，可依據河流、道路等線狀地物確定區片邊界。劃定區片的具體方法可以參考《關于開展制訂征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》（國土資發〔2005〕144號，以下簡稱“144號文”）相關規定。
（三）科學測算區片綜合地價。參考144號文基本規定，采用農用地產值修正法、征地案例比較法等方法綜合測算區片綜合地價。農用地產值修正法是以當地主導耕作制度為測算基礎，將未來農用地預期產值還原到當期，并結合被征地農民安置需要，綜合考慮土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素進行修正后測算區片綜合地價的方法；征地案例比較法是選擇區片內近三至五年來實施征地的典型案例，以政府實際支付的土地補償費和安置補助費為基礎，剔除政府支付的社會保障費用，根據經濟社會發展情況等進行修正后測算區片綜合地價的方法。
區片綜合地價應與當前經濟社會發展水平相適應，不低于內涵可比的現行征地補償標準。同一區片內不同類型農用地的質量存在明顯差異的，可以設定地類調節系數進行調節。
（四）合理確定土地補償費和安置補助費比例。區片綜合地價確定后，按照主要用于被征地農民的原則，參照近年征地補償費用在農村集體和農民個人之間的實際支付比例，合理確定區片綜合地價中土地補償費、安置補助費比例。具體應由省級人民政府根據當地實際情況作出規定。
三、加強統籌和審核把關
（一）省級自然資源主管部門應結合本地實際，擬定工作方案，對補償水平、工作方法、工作步驟、時間安排等，統一部署并督促指導地方開展測算工作。
（二）縣級自然資源主管部門要按照省統一部署具體開展測算工作。測算過程中，縣級自然資源主管部門要廣泛聽取農村集體經濟組織、農民群眾以及政府有關部門等各方面意見，并進行充分論證。
（三）縣級區片綜合地價測算成果形成后，按照自下而上、逐級平衡的方法，地市級和省級自然資源主管部門應先行進行綜合平衡。平衡時應統籌考慮不同地區間社會保障、安置途徑的差異，做到征地補償總體水平合理。
（四）縣級自然資源主管部門組織對綜合平衡后的區片綜合地價測算成果進行聽證，逐級上報省級自然資源主管部門。省級自然資源主管部門對區片綜合地價測算的程序、方法和成果等進行審核把關，確保成果合理合法、符合實際。
（五）區片綜合地價成果經省級人民政府同意后，由省級人民政府或省級人民政府規定的地市、縣級人民政府公布實施。公布內容應當包括區片綜合地價標準、土地補償費和安置補助費比例、實施時間、新舊征地補償標準銜接措施等。區片綜合地價相關信息應納入省級征地信息公開平臺，方便社會查詢。
自然資源部辦公廳
2019年12月9日
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