房屋拆遷案例
導讀：征地拆遷補償安置協議涉及被征收人的補償數額。如果征收補償協議簽訂不合理，被征收人的利益會遭受巨大損失。而這在征收拆遷實踐中，因征收補償協議引發的糾紛不在少數，不同程度的折損了被征收人的征收補償費用。那么征地拆遷補償安置協議應當怎么簽呢?
首先搞清楚協議跟誰簽，對于農村征地，補償安置協議有兩份，一份是征收方與被征地的村委會簽訂的協議，另外一份則是與被征地的農民簽訂的協議。
我們國家農村土地的所有權屬于村集體，村委會是村民自治組織，是村民的代表，所以，征收土地首先要與村委會(或村民小組)簽訂一份征地補償安置協議，這個協議總體約定本次征地的位置、面積，征地拆遷補償費、安置補助費、地上附著物及青苗的補償費的總額，需要安置的農業人口數、安置方式，補償款的支付方式、支付時間、交地時間等關鍵內容。
被征地農民享有土地的承包經營權，土地被征收之后，農民的土地承包經營權相應也就沒有了，所以，征收方要對被征地農民進行補償、安置，與被征地農民簽訂補償安置協議。
我國土地管理法規定，具有征地資格的是區縣以上人民政府，而具體實施的則是區縣政府授權的征地部門，有一些地方由國土資源局負責，城市征地則由房管局負責，有一些則由專門成立的動遷辦、征地辦、土地儲備中心等機構負責，征地補償安置協議，應當與這些機構簽訂。
協議約定的內容要清晰
征地拆遷補償協議重點是對補償、安置進行約定的一份協議，約定的是征收方補償的義務和得到土地的權利，被征收方則是獲得補償的權利和交出土地的義務。
征地拆遷補償協議關于安置、補償的約定必須要明確。很多地方征收方在簽協議前嘴上說的是一套一套的，但是，就是不愿意把承諾寫到紙上，律師在此提醒被征收人，一切沒有寫到紙上的安置、補償承諾都是騙人的，在我們辦理的案件中，征收方在簽訂協議后出爾反爾，多年沒有對被征收人進行安置、補償比比皆是，況不說沒有寫到紙上的口頭承諾，基本是沒有任何兌現保障的。
一份明確合理的補償協議應該有關于補償方式、補償期限、以及違約責任等方面的內容，具體而言包括：
(1)拆遷補償方式。如果是貨幣補償應該約定金額和支付期限;如果是產權置換則要約定房屋差價支付方式和過渡期限;
(2)明確安置房面積、標準和地點;
(3)明確搬遷期限、過渡方式和過渡期限;
(4)明確搬遷補助費、臨時安置補助費或者停產停業損失費發放標準和支付方式;
(5)明確違約責任和爭議解決的方式?，F實情況比較復雜，所以我們要當場簽字蓋章，并妥善保管該協議。雙方在談判過程中也可以采取其它方式保留口頭約定的證據。
除了以上提到的幾點外，律師在此提醒大家需要注意以下這幾種協議堅決不能簽!
一、“空白協議”不能簽
在征收拆遷的實踐中，”空白協議”的簽訂比較常見。律師通過多年的拆遷代理經驗發現：通常，會有村委會或者村集體里的相關工作人員和拆遷方的人員一起拿著空白協議上門找被征收人簽字。當被征收人質疑為什么協議是空白的時候，這一行人通常會說：“相關程序還在審批，反正補償不會少你的，你優先簽了字就可以優先選房子或者有其他好處”;或者只要是被征收人提的條件都通通答應，前提是先把空白協議簽了……
在這樣的情況下，很多被征收人禁不住誘惑就把空白協議簽了。
然而，直到拿補償的時候，被征收人才會發現自己上當受騙。征收方給的補償跟之前的許諾完全不一樣。
這主要是因為“空白協議”的內容尚未確定，被征收人一旦簽了字，主動權就轉移到了拆遷方手中，這時候征收方對于補償金額、補償方式、補償期限等協議內容想怎么填就怎么填，而當事人只能被動接受。
當然，空白協議是法律明令禁止的，但在實際維權過程中，被征收人又往往因為舉證困難而陷入被動的局面。對于“空白協議”，被征收人要承擔很大的風險。
所以，律師提醒大家，不管征收方說得如何天花亂墜，許以何種好處，絕對不要上當受騙，空白協議一定不能簽!
二、內容不清、重要條款缺失的協議不能簽
根據相關法律規定，征收補償協議至少應該包含以下主要內容：
(1)拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限;
(2)安置用房面積、標準和地點;
(3)產權調換房屋的差價支付方式和期限;
(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;
(5)搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式;
(6)違約責任和爭議解決的方式;
(7)當事人約定的其他條款。
以上內容都是拆遷補償協議必須具備的內容，也是與被征收人的利益息息相關的重要信息，如果上述內容在補償協議中嚴重缺失，被征收人千萬不能簽字，避免因協議內容不明確發生不必要的糾紛。
三、補償不合理的協議不能簽
補償合理與否，其衡量標準應是以市場價格為準。過低補償不能簽，當然，被征收人也不要漫天要價。
而市場價格被征收人如果不好把握，可以周圍鄰居的補償價格進行對比。如果你的補償費用與周圍鄰居相差過大，那就很可能不合理了。
但總體來說，補償金額的確定是一個比較專業的問題，律師建議如果被征收人對補償方案尚有疑問，先不要著急簽字，必要時可以尋找一位專業律師來幫助您辨別!
四、沒有規定違約責任的協議不能簽
前文也有提到，違約責任和爭議解決方式是補償協議里必須要有的內容。而所謂的違約責任不僅是針對被征收人，更要針對征收方。
現實中，征收方經常會拿事先擬定好的格式協議給被征收人簽字。這樣的格式協議一般都沒有對違約責任承擔的相關條款規定。這主要是因為：事實上征收方知道置換的房屋可能會存在某些問題與協議不相符合，貨幣補償也可能會不能按期足額下發，所以征收方在擬定協議的時候會盡可能的規避責任的承擔，也就是不約定違約責任，但這對被征收人極為不公平。
所以，在簽訂補償協議的過程中，違約責任的相關內容是不能忽視的，補償協議除了應該明確補償方式、補償方式及期限等重要內容，還應明確雙方相應的義務和責任，在此告誡各位被拆遷人，規避責任的補償協議一定不能簽!
京云拆遷律師提醒：簽訂征地拆遷補償安置協議，最好與家人進行充分溝通，達成一致再簽署，簽訂協議之時應有旁人在場，簽約前和簽約中，最好可以錄音錄像記錄簽約全過程，以避免發生不必要的糾紛。
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