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代理案例 /FIRM CASE

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房屋拆遷案例

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承租房拆遷，補(bǔ)償怎么分配？

2021-10-20 閱讀：18

【案情簡(jiǎn)介】
邱女士是河北人，是一位非常勤勞的女性，其老公非常老實(shí)，兩口子經(jīng)營(yíng)著一家攝影器材設(shè)備出租的生意，在靠近北京郊區(qū)承租了近兩畝（約合1000平米）的一塊土地，后來為了存放比較大的戲服、擔(dān)架、大型燈具、還有臨時(shí)存放的大型設(shè)備等等，在地面上，出租人所屬的一層房屋上面加蓋了一層，約400平米的二層建筑，另外在緊鄰的地塊加蓋了約800平米的倉(cāng)庫(kù)和三間辦公室。在建設(shè)的過程中，也曾經(jīng)擔(dān)心會(huì)被規(guī)劃部門拍照取證，進(jìn)而遭到城管執(zhí)法部門的阻止、罰款、《限期改正》，甚至強(qiáng)制拆除。但是最終沒有受到阻礙，順利的建起近1000平米的鋼架結(jié)構(gòu)房屋，截至2018年，使用了將近10年。
2017年，出租人通過各種方式逼迫邱女士一家趕緊搬走，同時(shí)采用各種方式迫使邱女士《解除合同》。剛開始，邱女士只是感覺到，自己花了大價(jià)錢，辛苦建立起來固定的辦公場(chǎng)所，相對(duì)而言，當(dāng)年簽訂的《租賃協(xié)議》租金比較便宜，而且房屋屬于自己的，用起來也比較熟悉、方便，還有一點(diǎn)比較重要的是，很多熟客都已經(jīng)知道了自己的辦公場(chǎng)所，方便聯(lián)絡(luò)和搬運(yùn)，這對(duì)于生意人來說，也是至關(guān)重要的。所以邱女士一直不同意搬走，租期還有近10年，租期一到，自己再選擇退休也行，現(xiàn)在也確實(shí)早了一點(diǎn)。后來，邱女士也漸漸收到消息，此處面臨著拆遷，出租人為了獨(dú)霸安置補(bǔ)償款，同時(shí)基于自己和拆遷人頻繁接觸信息的優(yōu)勢(shì)，不停的逼自己搬走。此時(shí)，邱女士才如夢(mèng)初醒。但是補(bǔ)償手續(xù)是怎么樣的？自己應(yīng)該拿到多少補(bǔ)償？自己建的房屋會(huì)不會(huì)被當(dāng)作違法建筑而無償拆除？等等問題，自己也是兩眼一抹黑，啥也不知道，自己平常忙著做生意，這些事情最多也只是聽說而已，至于怎么起訴，怎么爭(zhēng)取補(bǔ)償，都不了解。每次想去附近設(shè)在村委會(huì)的拆遷辦了解情況，都被相同的理由，即我們只跟主承租人接觸，其他人我們一概不談，而被攆走或者干脆答復(fù)領(lǐng)導(dǎo)不在，不服的話自己去法院吧。而現(xiàn)場(chǎng)的《征地公告》和《安置補(bǔ)償方案》也一無所有，導(dǎo)致信息極少。而在經(jīng)歷過和出租人的反復(fù)交談以后，出租人只愿意支付約10萬的補(bǔ)償款，至于其他的細(xì)節(jié)一概不予透漏。直到拆遷人再三通知邱女士趕緊搬走，不然就強(qiáng)拆房子。邱女士在這段時(shí)間也是輾轉(zhuǎn)反側(cè)，確實(shí)不知所措。
承租土地建房的拆遷補(bǔ)償如何爭(zhēng)取?

【案件承辦】
北京京云律師事務(wù)所的任律師、易律師，在承辦案件以后，第二天即向房屋所在地的法院提交了《民事起訴狀》，要求就涉案的房屋補(bǔ)償款進(jìn)行分割。當(dāng)天就邱女士本人所建造的房屋采取了固定攝像保存。同時(shí)，涉案的地塊既然即將被使用了，基本的用地規(guī)劃和建設(shè)工程規(guī)劃都應(yīng)該有的。最后，村集體土地不論是被征收還是轉(zhuǎn)讓、劃撥，都應(yīng)該與村民或者使用權(quán)人簽署《補(bǔ)償安置協(xié)議》，而鎮(zhèn)政府不僅在業(yè)務(wù)上面是可以監(jiān)督村委會(huì)的，同時(shí)基于部門的職能健全，也有可能會(huì)就涉案地塊房屋和其他地上附屬物的《補(bǔ)償安置協(xié)議》進(jìn)行保管或者保存。在完成以上工作后，再加上辦案律師的詳細(xì)講解，邱女士懸著的心終于放下了，后面的工作就是等著分配拆遷安置補(bǔ)償款了。而最終的結(jié)果正如律師預(yù)測(cè)的一樣，在開庭的過程中，承辦法官首先質(zhì)問被告是否有攜帶了《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，而被告未攜帶的情況之下，承辦法官也依職權(quán)向拆遷部門調(diào)取了《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。當(dāng)然了，這并不是解決問題的全部?jī)?nèi)容，涉案地塊的房屋眾多，怎么區(qū)分哪部分是誰的房屋？評(píng)估部門也提交了房屋的測(cè)量結(jié)果和房屋的示意圖。而作為有心人的邱女士，也提交了拆遷之前的航拍圖，通過航拍圖，不僅可以準(zhǔn)確的展現(xiàn)房屋的四至范圍，而且可以展現(xiàn)四周的準(zhǔn)確長(zhǎng)度和寬度。法官庭審現(xiàn)場(chǎng)就采納了該項(xiàng)證據(jù)，充分維護(hù)了邱女士的合法權(quán)益和補(bǔ)償面積。
【案件成果】
通過律師的成功辦案，在本案中次承租人在我國(guó)的拆遷補(bǔ)償過程中，基本上處于非常弱勢(shì)的地位。從大環(huán)境上面來說，我國(guó)在農(nóng)村是不承認(rèn)土地私有制的，相關(guān)的立法甚至已經(jīng)上升到了《憲法》層面。因?yàn)闆]有農(nóng)民身份而實(shí)際又承租了土地的使用權(quán)人，往往得不到準(zhǔn)確而全部的補(bǔ)償，至少在接受補(bǔ)償之前，被“大房東剝削一頓”是常態(tài)。在這種情況之下，大房東的權(quán)力就很大了，可能會(huì)把你推到拆遷人那邊要補(bǔ)償，拆遷人也只跟大房東接觸，把你又把你推回到大房東那邊。不明真相的承租人往往是左右為難，不知怎么辦才好。而嚴(yán)重的只能忍氣吞聲或者是被拆遷人暴力逼遷。正確的救濟(jì)方式除了積極需求律師幫助以外，最重要的就是首先需要做好證據(jù)保全。另外有一點(diǎn)現(xiàn)實(shí)的情況是，在目前我國(guó)大的土地制度環(huán)境下，次承租人想要和主承租人獲得平等且全面的補(bǔ)償，尚欠缺現(xiàn)實(shí)的操作空間。這可能屬于政治制度設(shè)計(jì)造成的，廣大的次承租人也應(yīng)該做好心理準(zhǔn)備。本次的案件，通過律師、法官、主承租人和次承租人的共同努力，獲得了相當(dāng)滿意的結(jié)果，委托人共獲得了相當(dāng)于之前五倍的補(bǔ)償款，而委托人當(dāng)庭《撤訴》、當(dāng)庭領(lǐng)取補(bǔ)償款的方式了結(jié)了這次的糾紛，對(duì)于大家的而言，包括法官、律師，都是滿意的結(jié)果。

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