房屋拆遷案例
許多購房者在購買房屋時都把購買學(xué)區(qū)房作為購房的第一要素來考慮，有時即使房價再高，只要是能使孩子上名校，家長們也在所不惜。學(xué)區(qū)房的誘惑力對于家長來說確實不小，但是以學(xué)區(qū)房為噱頭給開發(fā)商帶來巨大利益的同時，也存在不小的隱患。不少買了學(xué)區(qū)房不能上名校的糾紛也隨之而來。那么合同中未約定購買房屋上名校，但開發(fā)商以學(xué)區(qū)房為噱頭為銷售房屋做宣傳，是否對其具有約束力呢？北京京云律師事務(wù)所王興華律師，在北京衛(wèi)視《法治進(jìn)行時》為您解答。
某開發(fā)商在售樓期間于當(dāng)?shù)刂饕煌ㄒ郎显O(shè)立了大型廣告牌，打出了“住XX小區(qū)，讀XX中學(xué)”的宣傳文案，陳先生想送女兒讀這個重點中學(xué)，于是全款購買了這個小區(qū)的一套房子，結(jié)果在秋季招生時發(fā)現(xiàn)小區(qū)并不在劃片招生范圍內(nèi)，孩子被學(xué)校拒收了。
陳先生非常生氣，覺得開發(fā)商的虛假宣傳給自己造成了巨大損失，要求退房并且賠償自己高額的房貸利息、給孩子上私立學(xué)校的高額學(xué)費。但是開發(fā)商表示當(dāng)初的宣傳文案是給潛在購買者一個橫向選擇，只是措辭存在瑕疵但并不是一種承諾，所以無需承擔(dān)賠償責(zé)任。陳先生可以要求賠償嗎？數(shù)額怎么計算呢？
王興華律師表示
開發(fā)商在廣告上的這種宣傳對陳先生是否決定買房具有重大的影響，雖然這并沒有寫入買賣合同中，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，對雙方都有約束力。現(xiàn)在陳先生的孩子不能在這個重點中學(xué)就讀，導(dǎo)致了陳先生的購房目的無法實現(xiàn)，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，陳先生可以要求退房退款。
賠償多少錢是一個關(guān)鍵，本案中陳先生可能會以開發(fā)商違反了消費中權(quán)益保護(hù)法中規(guī)定的，虛假宣傳可以要求三倍賠償去主張，但是在我國法律實踐當(dāng)中，消費者權(quán)益保護(hù)法調(diào)整范圍主要是與工業(yè)產(chǎn)品有關(guān)的，而且是針對動產(chǎn)而言，其中規(guī)定的懲罰性賠償不能直接適用于商品房消費中。
法院一般會綜合參考房屋的購買時間、房屋價格上漲情況，合同實際履行程度，當(dāng)事人的過錯程度等因素，酌定開發(fā)商賠償一個足以彌補陳先生損失的數(shù)額。
結(jié) 語
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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